Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

* Căn cứ thẩm định nhu cầu sử dụng đất cụ thể hơn:

Để việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đảm bảo chính xác, NĐ 17 đã bổ sung quy định: Khi Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thẩm định nhu cầu sử dụng đất của dự án đầu tư, phải căn cứ vào tình hình cụ thể của địa phương để quy định suất đầu tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích phù hợp với từng loại dự án và từng địa bàn đầu tư. Suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được tính bằng tổng số vốn đầu tư trên đất chia cho tổng diện tích đất của dự án.

* Nhà xây cho người nghèo không đấu giá:

Một vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm đó là: NĐ 17 quy định: Không đấu giá nhà xây cho người nghèo, người có thu nhập thấp, nhà công vụ hoặc đất giao cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo điều động của cơ quan có thẩm quyền; đất chưa được bồi thường; giải phóng mặt bằng.

* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất “thoáng” hơn:

Đối với đất ở các thành phố, thị xã các khu đô thị mới, Nghị định 17 đã quy định theo hướng mở hơn NĐ 181 khi cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.

* Quy định cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

NĐ 17 đã bổ sung Điều 111a để quy định cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với trường hợp được giao đất ở, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất để thực hiện các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (NĐ 181 chưa quy định rõ vấn đề này).

* Giá đất để tính bồi thường có lợi cho dân:

Theo hướng có lợi cho người dân và cũng là một biện pháp hữu hiệu để tránh tình trạng kiện tụng về giá bồi thường, NĐ 17 đã quy định sửa đổi, bổ sung vấn đề này như sau: Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Nếu tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBND tỉnh, thành phố công bố chưa sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Đây thực sự là một tin vui đối với người dân. Ngoài ra theo NĐ 17, những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có mức sống thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí hộ nghèo do Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội công bố trong từng thời kỳ thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo; mức hỗ trợ và thời gian hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Đồng thời người dân còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm nếu hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng.

* Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thế nào?

Việc chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tình theo giá đất nông nghiệp. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì Nhà nước thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, trừ trường hợp khi chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất.

* Người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất nếu chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; số tiền sử dụng đất ghi nợ được tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tính theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Tuy nhiên, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), tặng cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất có trách nhiệm chỉnh lý xoá số tiền nợ đã ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ cho Nhà nước. Và các giao dịch về về quyền sử dụng đất đối với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn ghi nợ tiền phải nộp cho Nhà nước đều không có giá trị pháp lý.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà đất đó đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu còn nợ tiền sử dụng đất thì được tiếp tục ghi nợ.

Đây có thể là quy định mới cực kỳ quan trọng tại NĐ 17 được người dân hết sức hoan nghênh.

Ngoài ra NĐ 17 còn sửa đổi, bổ sung một số quy định của 6 Nghị định đều có nội dung là hướng dẫn việc thực hiện Luật Đất đai năm 2003. Có thể nói Nghị định 17 phần nào đáp ứng được mong mỏi của người dân, doanh nghiệp, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong việc thực hiện Luật Đất đai 2003. Để Nghị định được thực thi ngay, cần thiết phải khẩn trương ban hành các thông tư hướng dẫn.

Nguồn: Pháp lý, số 3, 2006, tr 24 - 25