Quy hoạch sân Golf - Cơ sở cho quản lý nhà nước về đất đai và phân vùng chức năng

Vấn đề sân golf hiện nay

Tác động môi trường kinh tế và xã hội của một sân golf phụ thuộc rất nhiều vào việc nó được qui hoạch tại địa điểm nào, dân cư chịu ảnh hưởng, thiết kế, thi công và bảo dưỡng… Điều này không thể chỉ phụ thuộc vào chủ đầu tư mà cần có sự quản lý nhà nước (từ quy hoạch kinh tế, xã hội; quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), chính sách quản lý của chính quyền địa phương và các cơ quan hữu trách. Đặc biệt, trong bối cảnh khan hiếm đất đai ở Việt Nam thì việc lên kế hoạch phát triển nó trên toàn quốc và mỗi địa phương là cấp thiết.

Hiện trạng cấp phép tràn lan 141 dự án sân golf trên cả nước với hơn 50.000 ha nhưng phần lớn "án binh bất động" hoặc dang dở (chỉ có 18 sân đang hoạt động) là thực tế đáng báo động về sự thiếu hoạch định tổng thể. Chính vì vậy, bài viết này sẽ đưa ra một số quan điểm về sân golf trên thế giới nhằm đóng góp cho quy hoạch loại hình dự án này trong phân vùng chức năng với tầm nhìn lãnh thổ - vốn đang lúng túng vì căn bệnh "không trùng khớp giữa các Bộ, ngành".

Các điều kiện nền để tiến tới quy hoạch sân golf

Chúng ta đang thiếu một bản tổng thể trong quy hoạch phát triển - đó là phân vùng chức năng toàn lãnh thổ. Sân golf tuy mới nhưng do quy mô chiếm đất, tiêu chuẩn môi trường và các tác động của nó cho cộng đồng dân cư xung quanh nên cần phải xem nó như hoạch định của các mạng lưới hoạt động đô thị, khu công nghiệp, các trung tâm vùng, các cấu trúc đặc biệt như cửa khẩu, sân bay, du lịch, giải trí, thể thao…, vốn là các chức năng không thuộc hoàn toàn địa phương nào mà có tính chất liên vùng và cần có sự quản lý liên ngành. Cần đưa sân golf vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Điều này tránh cho việc lấy quỹ đất nông nghiệp màu mỡ và tận dụng được những khu vực bỏ hoang, hoặc khó khai thác.

Sân golf cũng cần được xác lập trong kế hoạch phát triển kinh tế quốc gia và địa phương. Bởi đây là loại hình kinh tế kiểu mới. Chúng cần gắn với nơi giao lưu và thiết lập các quan hệ thân thiện giữa cộng đồng doanh nghiệp, là nơi luyện tập thể thao cho cư dân thành phố. Và đặc biệt hơn khi coi nó là thành phần của công viên tư nhân, vốn xa lạ ở Việt Nam , nhưng lại thông dụng ở các nước phát triển. Bởi sân golf có 2 mặt: tính thị trường và tính xã hội. Cần gắn nó với cộng đồng bằng cách tạo điều kiện cho công viên tư nhân phát triển, trong đó có sân golf, thậm chí là các sân tập golf và sân nhỏ vốn không cầu kỳ như sân thi đấu hoặc thương mại.

Sân golf với sử dụng đất và lựa chọn địa điểm

Một chủ đầu tư sẽ chọn đất xây sân golf tại những địa điểm gần như lý tưởng mà nông nghiệp, du lịch hoặc đô thị sinh thái đều có thể phát triển tại đó. Đất chọn xây sân golf phải đáp ứng những tiêu chí rất cao như: tương đối bằng phẳng và dễ tưới tiêu, nhưng không nằm trong vùng bị đe dọa bởi lũ lụt, ở nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, nơi dễ đến, trên nền đất có độ phì và giữ nước cao, dễ trồng cỏ… Một sân golf 18 lỗ thông thường chiếm khoảng 70ha, đủ cho 7.000 dân sinh sống (nếu xây đô thị mật độ trung bình), hoặc sản xuất 350 tấn/vụ, nếu dùng trồng lúa, lượng thóc đủ nuôi khoảng 2400 người. Chưa kể các dịch vụ đi kèm như dự án vui chơi giải trí, biệt thự cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn…

Sân golf là một loại kiến trúc cảnh quan có diện tích lớn đến vậy, rất nên được coi như đất công viên cây xanh của đô thị và khu thể thao vui chơi giải trí cuối tuần cho cộng đồng người đô thị - vốn đang bị sống thiếu cây xanh, giao tiếp, thể thao. Sân golf không chỉ phục vụ một cộng đồng dân cư tại chỗ và dân cư đô thị sống lân cận. Có nghĩa là cư dân bản địa mất đi một diện tích đất lớn tại vị trí được thiên nhiên ưu đãi, đổi lại họ sẽ nhận được đền bù và việc làm cũng như nhận được lợi ích thực sự khi họ lôi kéo được các hoạt động đô thị có tính dịch vụ thường xuyên.

Nhưng cần lựa chọn địa điểm xây sân golf có thể được đáp ứng nguồn nước. Sông Hàn ở Hàn Quốc cách đây 30 năm chỉ xây dựng cao tốc bụi bẩn bám đen kịt dọc 2 bờ sông. Nhưng nay tại các đô thị mới hai bên sông là công viên và sân golf xanh mướt dành cho thể thao, vui chơi cuối tuần. Dòng sông trở thành không gian mở và không gian cộng đồng cho 10,5 triệu dân sinh sống là một ví dụ đáng học tập. Hơn nữa, các tiêu chuẩn xây dựng xanh, trong đó có sân golf đang được hoàn thiện với tiêu chuẩn môi trường, nước cấp, nước thải. Khi xây sân golf còn phải tính toán sự gánh chịu tác động môi trường từ mặt trái của hoạt động giải trí này. Lượng nước sạch cần cho chúng là vô cùng lớn. Vào mùa hè, trung bình lượng tưới mỗi ngày phải đảm bảo khoảng 1,2 triệu lít, bằng lượng nước dùng cho 48.000 người. Các sân golf thải ra môi trường "nước xám" chứa hàm lượng không nhỏ thuốc trừ sâu và phân bón hóa học có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới hệ sinh thái và hoạt động nông nghiệp. Chính vì vậy, nên xây hệ thống hồ tuần hoàn riêng trong sân golf để dễ kiểm soát các chỉ số về môi trường.

Về quy hoạch không gian, bản thân quy mô lớn của sân golf là một cản trở cho các kết nối giao thông khu vực dân cư và các chức năng khác. Bởi vậy, việc gắn kết sân golf với công viên, khu vui chơi giải trí và biến nó trở thành môn thể thao thông dụng sẽ mang lại nhiều lợi ích đô thị. Đặc biệt, có thể kết hợp mạng lưới đường khu vực với các đường phân khu chức năng trong sân golf để có thể các đường xuyên qua sân golf tiện lợi cho dân cư quanh vùng.

Các đặc điểm về quy hoạch sân golf

Mỗi sân golf có một ngữ cảnh riêng và thường gặp các vấn đề rất khác nhau về quy hoạch, cảnh quan và môi trường sinh thái. Bởi vậy, thiết kế sân golf phải đi cùng với quy hoạch chung của khu vực. Bản thân mấy chục hecta sân golf không thể được coi chung chung như một loại hình sử dụng đất mà các thành phần khác nhau của nó có vai trò khác nhau cho các khu chức năng lân cận.

Về cấu trúc và các mô típ của sân golf.

Nhìn chung sân golf gồm có các thành phần như sau: hệ thống hồ điều hòa, kênh mương tưới tiêu, hệ thống cây xanh cách ly, các thảm cỏ dành cho đường bóng, sân tập, đường xe chạy, nhà câu lạc bộ và các công trình hạ tầng kỹ thuật (trạm bơm, giếng khoan, trạm xử lý nước thải). Hình hài và vị trí các thành phần nói trên đều có ảnh hưởng tới môi trường và cư dân xung quanh. Song, quan trọng nhất là phần đất phủ cỏ và cây xanh và hệ thống thủy lợi. Tính liên tục của hệ thống này với hệ thống chung của khu vực, lượng cây xanh, mặt nước, chất lượng sinh thái của chúng là những yếu tố vô cùng quan trọng cho sự phát triển bền vững của địa phương cũng như cho bản thân sân golf.

Do đó, hệ thống sân golf rất cần thiết được thiết lập một bản đồ quy hoạch chung, có kèm các hướng dẫn, chỉ định về cảnh quan, các vị trí môi trường nhạy cảm, các vị trí di tích và định hướng phát triển đô thị. Thiếu một bản đồ quy hoạch như thế, không thể đánh giá được sân golf đặt ở đây là đúng, sai hay lợi hại thế nào. Việt Nam hiện nay chưa có quy hoạch tổng thể hệ thống sân golf. Đặc biệt, quy hoạch sân golf tại địa phương gắn với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch kinh tế - xã hội, không có quy hoạch, sân golf trở thành tiền lệ để quy hoạch sau này phải tuân thủ theo nó. Tình hình này dẫn tới nhiều hệ lụy xấu, trong đó có sự đánh giá không công bằng về tiện ích của sân golf, thậm chí tẩy chay nó kể cả khi nó đem lại những lợi ích cho cư dân lân cận./.