Giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội

Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội

Đánh giá về quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng trong thời gian qua, ngoài mặt tích cực, có những hạn chế sau: Thiếu tính đồng bộ; Thiếu tầm nhìn chiến lược và quy hoạch; Thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn. Những hạn chế này làm cho thị trường BĐS, nhà ở nói chung và thị trường nhà ở cho NTNT ở Hà Nội nói riêng, vốn đã yếu, càng phát triển càng thiếu ổn định, tạo điều kiện cho lũng đoạn đầu cơ, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.

Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho NTNT rất ít, triển khai chậm. Cả thành phố Hà Nội mới chỉ có hai dự án nhà ở đang triển khai tại khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên) và khu Bắc Thăng Long, dự kiến khi hoàn thành sẽ có 900 căn nhà đưa vào sử dụng. Dự án nhà ở cho công nhân thuê tại xã Kim Chung (Đông Anh) cũng đang tiến hành. Ngoài ra, quỹ nhà ở cho NTNT, nhà phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng từ trước tới nay chỉ dựa vào việc trích 10% quỹ nhà và 20-50% quỹ đất các dự án BĐS, nên hầu như không đáp ứng được nhu cầu. Hơn nữa, chất lượng và cách thức quản lý các khu nhà cho NTNT và nhà tái định cư cũng có vấn đề: nhà ở cho các đối tượng này được coi là "nhà giá rẻ" do đó đồng nghĩa với "nhà chất lượng thấp", không có một cơ quan thống nhất chịu trách nhiệm quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ cần thiết, không có hệ thống hạ tầng đồng bộ và kết nối với toàn vùng… Do đó, trong một số trường hợp, người dân đã từ chối không nhận những căn nhà được bán "ưu đãi" như vậy.

Giá giao dịch nhà đất Hà Nội cũng luôn tiềm ẩn sự bất ổn định và đứng ở mức cao bất hợp lý, trong so sánh tương quan với thu nhập và so với các tỉnh, thành trong nước cũng như với mức giá thế giới. Đơn cử, mặt bằng giá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ thành phố Hồ Chí Minh, nhưng khả năng sinh lời và mức hưởng dụng của nó thấp hơn nhiều. Theo đó, tình hình giá cả nhà ở cho NTNT cũng bị nâng lên, mà với thu nhập của NTNT thì không thể mua được, dù tiết kiệm cả cuộc đời. Đã vậy, các giao dịch mua bán nhà ở nói chung, nhất là nhà ở của NTNT, lại chủ yếu diễn ra trên thị trường phi chính quy, thiếu các điều kiện pháp lý bảo đảm, do đó, độ rủi ro cao, bị yếu tố đầu cơ chi phối. Một đặc điểm khác của thị trường giao dịch cao, nếu không nói là cao nhất trong cả nước. Ví dụ, chi phí môi giới nhà đất thường chiếm 1-2% giá trị các khoản giao dịch nhà đất. Chi phí giao dịch cao, nhất là các giao dịch ngầm về nhà đất đã làm cho giá cả nhà đất cho NTNT bị đẩy lên rất cao.

Phân bổ nguồn lực của thị trường BĐS nhà ở và thị trường tài chính nhà ở cho NTNT không hiệu quả, thường đi chệch mục tiêu, nên dẫn đến tình trạng tài trợ cho các dự án nhà ở dành cho NTNT chuyển thành tài trợ cho người thu nhập cao. Cách hỗ trợ nhà ở gián tiếp cho NTNT của thành phố hiện nay là thông qua các công ty kinh doanh nhà (các DNNN) và dưới các hình thức như ưu đãi vay vốn và lãi suất, miễn thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng… Nhưng trước cơn sốt nhà đất, NTNT thường không thể mua được nhà với giá gốc (theo mức quy định thấp), hoặc họ không thể từ chối sự cám dỗ do chênh lệch giá nên thường bán căn nhà vừa mua được cho người khác. Rốt cuộc, người thu nhập cao thì vào ở trong các căn nhà dành cho NTNT, còn các công ty kinh doanh nhà thì được hưởng những ưu đãi của cơ chế chính sách.

Cùng với đó, thị trường tín dụng thế chấp hầu như chưa phát triển, thiếu kênh dẫn vốn dài hạn và thiếu vốn dài hạn cho các dự án BĐS và giao dịch BĐS nói chung và BĐS nhà ở cho NTNT nói riêng. Trong khi các tổ chức tín dụng - ngân hàng không mặn mà với các dự án BĐS, thì các định chế tài chính - tín dụng chính thức phát triển nhà ở cho NTNT cũng hầu như chưa có. Điều này khiến tính minh bạch và tính thanh khoản của thị trường BĐS, nhà ở cho NTNT rất yếu, độ rủi ro cao.

Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

Để phát triển thị trường BĐS, nhà ở cho NTNT trên địa bàn Hà Nội, theo chúng tôi cần thực hiện một số giải pháp cấp thiết sau:

Thứ nhất, phải tạo lập và phát triển đồng bộ các yếu tố cơ bản của thị trường đặc thù - "thị trường nhà ở giá rẻ" - dành cho NTNT. Khái niệm "nhà ở giá rẻ" phải là nhà có giá trị thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp) chứ không chỉ đơn thuần là có giá trị bán thấp (hay được bán rẻ hơn giá trị). Khi đó, chỉ những NTNT trực tiếp sử dụng căn nhà mới được hưởng lợi, do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thỏa mãn nhu cầu về nơi ở của mình. Trong trường hợp này, nhà ở giá rẻ sẽ hướng đúng mục tiêu vào phục vụ NTNT.

Để tạo ra "hàng hóa đặc thù - nhà ở giá rẻ", cần hội đủ các tiêu chí: Nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa trung tâm và các dịch vụ - thương mại (để giá đất thấp nhất); về phương diện kiến trúc - thiết kế- xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí, hạ thấp giá thành, chỉ bao gồm chi phí tổi thiểu đảm bảo yêu cầu cơ bản (về quy mô diện tích, độ bền và kết cấu công trình, chi phí vận hành thiết yếu). Cần phải duy trì tên gọi "khu nhà ở cho NTNT" hay "khu nhà ở giá rẻ" để thị trường và tâm lý tiêu dùng xã hội tự sàng lọc, loại những người giàu ra khỏi nhóm khách hàng nhà ở này.

Thứ hai, nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở cho NTNT; có thể chia làm ba nhóm chính: hạn chế sự độc quyền của các công ty phát triển Nhà nước (DNNN) và xã hội hóa công tác xây dựng nhà ở. (Chẳng hạn, Hà Nội hoàn toàn có thể ban hành các chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân trong nước và nước ngoài tham gia thị trường nhà ở cho NTNT); Hạ thấp chi phí giao dịch của thị trường nhà đất, trọng tâm của nhóm chính sách này là đẩy mạnh quá trình cấp GCN về nhà đất cho công chúng, đặc biệt cho những NTNT; Nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất và công khai hóa về nhà đất, như khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà ở của NTNT, thông qua Hiệp hội này và các đại diện của dân cư để tổ chức thực hiện, giám sát sử dụng nguồn hỗ trợ của nhà nước và thành phố tới tất cả những NTNT; tổ chức bình chọn công khai những người thuộc diện thu nhập thấp được mua nhà theo các đơn vị dân cư; công bố công khai quy hoạch về nhà đất cũng như quỹ nhà ở thành phố; đối thoại và trả lời chất vấn trực tiếp các khiếu nại về nhà đất; công khai hóa tài sản về nhà đất.

Thứ ba, tăng cường sự gắn kết và kênh dẫn vốn trung, dài hạn giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở cho NTNT. Việc hình thành nền tảng tài chính cho thị trường BĐS, nhà ở đóng vai trò then chốt trong việc thu hút các nguồn lực trong và ngoài nước vào phát triển nhà ở cho NTNT. Đây cũng là công cụ để thông qua đó Nhà nước điều tiết thị trường BĐS và xây dựng chính sách nhà ở phù hợp với cơ chế thị trường. Quan trọng hơn, trên phương diện tài chính nhà ở cho NTNT. Đối với thị trường BĐS, nhà ở, nhất là nhà ở cho NTNT thì nhu cầu về vốn cho cả doanh nghiệp và người mua đều rất lớn và dài hạn. Do đó, cần thiết lập các kênh dẫn vốn dài hạn cho thị trường BĐS, nhà ở thông qua thị trường vốn và các định chế như: Quỹ nhà ở Quốc gia và Quỹ nhà ở thành phố; các Quỹ đầu tư và Tín thác BĐS, Quỹ đầu tư Phát triển thành phố. Ngân hàng phát triển nhà (Habubank)… tập trung hướng vào nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho NTNT; đặc biệt, thu hút vốn vay ưu đãi và giá rẻ của các định chế tài chính quốc tế như ADB, WB…

Thứ tư, sử dụng tốt công cụ tài chính điều tiết thị trường nhà đất. Cho đến nay, về mặt vĩ mô, trong lĩnh vực BĐS nhà ở chủ yếu áp dụng các biện pháp hành chính nhưng không mang lại hiệu quả, lại rất thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Chính sách thuế và phí có thể coi là công cụ điều tiết thích hợp. Việc điều tiết dựa trên nguyên tắc hạn chế những thiệt hại của người dân và thu lại phần đại tô chênh lệch phát sinh do đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Trong luật Đất đai hiện hành, tại Điều 5 khoản 3, điểm C, quy định phải "điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại". Chúng ta cần sớm cụ thể hóa điểm này thông qua chính sách thuế và phí.

Đề nghị phân cấp cho chính quyền thành phố được quy định loại phí đánh vào việc đầu cơ nhà đất trong các dự án, nhất là dự án liên quan tới NTNT. Nếu mức phí ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời từ đầu cơ đất, thì sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ. Đồng thời, trong nội dung phê duyệt các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở cho NTNT cần có điều khoản chế tài về tài chính, xử lý khi chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực hiện dự án và không đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng bộ. Ngoài ra, cần áp dụng chính sách thuế và kiểm tra thu nhập thích đáng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Cả nước và Hà Nội đang cần một loại thuế nhà đất hiện hành. Sắc thuế này cần hướng vào những người sử dụng mức trần diện tích nhà ở dân dụng, nghĩa là những người càng có nhiều BĐS càng phải đóng thuế cao. Chính sách này một mặt góp phần tăng thu cho ngân sách, mặt khác, hạn chế đầu cơ và lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Thứ năm, đẩy mạnh hoạt động đầu tư nhà nước cho cơ sở hạ tầng và phát triển Quỹ nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp hưởng lương ngân sách. Ở đây là các trường hợp đầu tư về đường sá, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, vệ sinh môi trường, an ninh trật tự… cho các khu chung cư, nhà ở cho NTNT. Việc đầu tư này sẽ không chỉ cải thiện hình ảnh các khu nhà ở trong còn mắt công chúng, mà việc đầu tư đồng bộ một cách có quy hoạch ngay từ đầu còn đảm bảo tiết kiệm chi phí đầu tư chung cũng như tăng hiệu quả kinh tế-xã hội của từng dự án nhà ở cho NTNT. Việc đầu tư như vậy trong nhiều trường hợp là nằm ngoài khả năng của các công ty xây dựng và nhà đầu tư tư nhân. Do vậy, nhà nước cần thể hiện vai trò chủ đạo trong đầu tư cơ sở hạ tầng để có thể tạo nguồn thu từ quá trình khai thác chính các công trình này bù đắp chi phí đã đầu tư.

Thứ sáu, cải tiến công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch nhà ở cho NTNT. Sự yếu kém của công tác quy hoạch đất đai và nhà ở cho NTNT là một trong những hạn chế, cản trở sự phát triển thị trường nhà ở cho NTNT ở Hà Nội. Do vậy, cải tiến công tác quy hoạch là một giải pháp quan trọng góp phần cải thiện tình hình hiện nay. Trước tiên, phải chuẩn bị tốt quy hoạch xây dựng và quy hoạch này là điều kiện tiên quyết cho việc vận hành bình thường thị trường nhà đất. Các nhà quy hoạch phải xác định định hướng sử dụng đất và các dự án phát triển, có phát triển nhà ở cho NTNT, để hướng dẫn thị trường và trên cơ sở này, tiến hành cấp đất cho các dự án khu dân cư. Thời gian tới cần nâng cao công tác quy hoạch một cách thực chất để giảm "quy hoạch treo" và chuyển sang hình thức giao đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất do Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố tổ chức. Thành phố nên xem xét cho phép ứng dụng Phương pháp quản lý theo nhu cầu đầu tư phát triển, trong đó có nhu cầu phát triển nhà ở dân cư. Đẩy nhanh việc quy hoạch chi tiết và công khai quy hoạch vùng đô thị hóa, công khai quy hoạch nhà đất để chống đầu cơ, chống kích cầu ảo.

Thứ bảy, tích hợp có hệ thống các thông tin nhà đất vào chứng chỉ nhà đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS thành phố phục vụ công tác quản lý nhà nước và cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư. Cần thiết xây dựng một ngành ngân hàng dữ liệu BĐS, nhà ở của Hà Nội, gồm các chính sách của Nhà nước và thành phố về nhà đất, bản đồ các thửa đất và nhà ở dân cư, quy hoạch sử dụng đất và các dự án nhà đất cho NTNT kêu gọi đầu tư (gồm xây dựng mới và cải tạo chung cư cũ)… Ngân hàng dữ liệu này cùng với các thông tin tích hợp trong giấy chứng nhận về nhà đất sẽ đưa lên Cổng giao dịch điện tử chính thức của thành phố và cập nhật thường xuyên.

Thứ tám, thực hiện cải tạo hành chính, nhất là cải cách thủ tục hành chính và bộ máy quản lý hành chính công về nhà đất. Như đã nói, bộ máy quản lý nhà đất kém hiệu quả là một trong những nguyên nhân cản trở hình thành thị trường BĐS, không ít trường hợp gây nên những tiêu cực, tham nhũng và bức xúc cho xã hội. Giải pháp thực hiện cải tổ bộ máy quản lý nhà đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau: Phân định chức năng quản lý nhà nước về nhà đất và chức năng giao dịch về nhà đất. Trên cơ sở phân định rõ hai chức năng này mà chấn chỉnh công tác quản lý nhà đất, không để tình trạng lộn xộn và chồng chéo trách nhiệm; Thực hiện phân cấp triệt để trong quản lý nhà đất, xác định rõ vai trò của cấp phường. Bằng cách đẩy mạnh sự phân cấp để làm rõ trách nhiệm của tổ chức và cá nhân trước pháp luật, tạo sự chuyển biến thực chất trong công tác quản lý nhà nước về nhà đất; tinh giảm biên chế và bồi dưỡng cán bộ, khắc phục tình trạng công chức không nắm chắc luật pháp, thiếu trình độ chuyên môn nghiệp vụ, hành động tùy tiện và trục lợi.