"Nên để chính quyền tổ chức giải toả mặt bằng"

Xin ông cho biết một số khó khăn liên quan đến tình hình giải phóng mặt bằng tại các dự án hiện nay?

Việc giải phóng mặt bằng hiện nay đang gặp phải những khó khăn trong các vấn đề sau: giá bồi thường, tổ chức tái định cư và tạo nguồn sinh sống của nông dân sau khi chuyển đổi đất đai cho dự án. Đánh giá chung, tình hình giải phóng mặt bằng thì đó là khó khăn diễn ra trên cả nước, cả khu vực đô thị lẫn nông thôn.

Một thống kê gần đây cho thấy, hiện có 55 tỉnh, thành phố trên cả nước có dự án chậm giải toả mặt bằng với tôổn số 1.273 dự án. Riêng TP. Hồ Chí Minh, từ năm 1998 đến nay có tới 50% số dự án đang tiếp tục giải phóng mặt bằng, gây ảnh hưởng đến hơn 100.000 hộ dân. Ngoài ra, tại nhiều địa phương, dựa vào Nghị định 84, chính quyền không can thiệp vào việc sang nhượng giữa chủ đầu tư và người dân. Hậu quả là nhiều hộ dân lấy cớ doanh nghiệp không dền bù sát giá thị trường, tìm cách ở lại, không chịu đi, gây ảnh hưởng xấu đến tiến độ dự án.

Vì vậy, nếu Nhà nước làm công tác giải phóng mặt bằng rồi đem đi đấu giá đất để chọn chủ đầu tư, sẽ giúp cho các doanh nghiệp đỡ mất nhiều thời gian, công sức cũng như tiết kiệm được nhiều chi phí phát sinh. Đồng thời, việc dự án triển khai nhanh sẽ giúp hạ giá thành sản phẩm bất động sản, lúc đó người dân sẽ có nhiều cơ hội mua nhà với giá rẻ hơn.

Một số doanh nghiệp cho rằng, giá bồi thường phải thống nhất áp dụng cho cả dự án “công” lẫn “tư”. Vậy các địa phương phải làm thế nào để công tác giải phóng mặt bằng được suôn sẻ?

Tôi đồng ý với những ý kiến trên bởi vì, chỉ có giá bồi thường được thống nhất thì mới tránh được tình trạng khiếu kiện kéo dài, nhất là đối với các dự án “công” và “tư”. Còn khi chủ đầu tư thoả thuận giá bồi thường với dân, thì do hai bên “thuận mua, vừa bán” theo cơ chế giá thị trường. Cũng phải nói thêm rằng, giá bồi thường theo thời giá và giá mua quyền sử dụng đất là 2 loại giá khác nhau, được tính toán theo phương pháp luận khác nhau. Ngoài ra, đất đai còn nhiều loại giá nữa như giá thế chấp, giá tính thuế. . .Dù là loại giá nào thì việc định giá đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao của các chuyên viên định giá bất động sản được đào tạo bài bản và có kinh nghiệm.

Theo ông, đề xuất tới đây của Bộ Xây dựng với Chính phủ có phù hợp với tình hình thực tế hiện nay không?

Giải phóng mặt bằng là công việc sau khi chính quyền thu hồi đất, vì vậy nên gọi là chính sách thu hồi đất thì phù hợp với Luật Đất đai hơn. Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách thu hồi đất như đã nói là rất hợp lý. Tuy vậy, cần phải xử lý được 3 vấn đề sau đây: Thứ nhất, cần phải khẳng định rằng việc thu hồi đất không phải là thủ tục hành chính mà phải là thủ tục pháp lý; Thứ hai là cần có chính sách bồi thường thoả đáng đối với người đang sử dụng đất; Thứ ba là việc tổ chức thực hiện công tác này phải mang tính chuyên nghiệp.

Nhân đây, tôi cũng xin lưu ý rằng Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Thế nhưng, Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 lại quy định Nhà nước thu hồi đất khi “Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”. Thực tế, trừ đất chưa sử dụng ra còn nói chung trên đất đều có tài sản của cá nhân hoặc tổ chức. Vì vậy, mong Quốc hội xem xét sự tương thích của Điều 38 của Luật Đât đai và Điều 23 của Hiến pháp.

Thực hiện đấu thầu chọn chủ đầu tư dự án trên đất đã được giải phóng là vấn đề mới. Doanh nghiệp dự thầu có lợi ích gì và khó khăn gì, nên chuẩn bị những gì để đạt kết quả tốt nhất?

Đấu thầu chủ đầu tư dự án trên đất đã được giải phóng là đề xuất mới, có bước đột phá trong hoàn cảnh hiện nay. Còn nếu vẫn để thực hiện việc đấu giá đất như hiện nay thì theo tôi, chỉ nên thực hiện đối với mảnh đất nhỏ, lẻ không phù hợp với dự án đầu tư. Bởi vì, đấu giá đất khuyến khích việc tăng giá đất không hạn định, góp phần nâng cao mặt bằng giá thị trường đất đai, thu được chút lợi cho ngân sách địa phương nhưng hại nhiều mặt như làm tăng giá nhà ở đô thị, tăng chi phí bồi thường đất đai cho dự án đầu tư công. . .

Đấu thầu dự án dựa trên tiêu chí hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của dự án trong đó có phần đóng góp cho Nhà nước để thu hồi chi phí giải phóng mặt bằng và phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án. Vì vậy, doanh nghiệp dự thầu phải thật sự có ý định đầu tư dự án, có chủ đầu tư giỏi, chứ không thể chỉ kiếm đất để vẽ ra dự án “hoành tráng” rồi sang nhượng ngay kiếm siêu lợi nhuận. Doanh nghiệp trúng thầu không nhất thiết là doanh nghiệp trả giá cao nhất.

Xin cảm ơn ông!

Nguồn: Thời báo Doanh nhân, 3/6/2008