Dự án Luật kinh doanh bất động sản: Nhiều nội dung chưa ngã ngũ

Giao dịch ngầm là chủ yếu

BĐS nói chung và đặc biệt là nhà đất ở nước ta chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây lãng phí, thất thoát lớn. Tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép đang diễn ra rất nhiều, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống của người dân. Việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS tỏ ra yếu kém, không đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Các vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên là do các nguyên nhân chủ yếu sau:

Chưa có văn bản pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, nên hoạt động này diễn ra tự phát và không lành mạnh, minh bạch, thị trường ngầm vẫn là chủ yếu và có nhiều tiêu cực, trong đó có nhiều hành vi lừa đảo. Hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS ở nước ta chưa đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn.

Các chính sách đối với hoạt động kinh doanh BĐS chưa đồng bộ và đủ mạnh, do vậy chưa thu hút được đầu tư trong kinh doanh BĐS.

Việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa giao cho một cơ quan thống nhất quản lý và cơ chế quản lý chưa rõ ràng.

Nhà nước không kiểm soát được thị trường, làm thất thu thuế, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thị trường chưa được đảm bảo đầy đủ và kịp thời.

Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và từ đòi hỏi bức thiết của thực tế xã hội, việc sớm ban hành Luật Kinh doanh BĐS là hết sức cần thiết. Dự án Luật kinh doanh BĐS đã được Bộ Xây dựng soạn thảo và sẽ trình Quốc hội vào kỳ họp tới.

Dự án Luật Kinh doanh BĐS gồm một số nội dung: phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của luật; các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh BĐS; các loại BĐS được đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; các hình thức kinh doanh; các hành vi bị cấm trong kinh doanh; kinh doanh BĐS là nhà, ông trình xây dựng, quyền sử dụng đất, rừng và các tài sản khác liền với đất; hợp đồng, môi giới, dịch vụ hỗ trợ trong kinh doanh; quản lý Nhà nước trong kinh doanh BĐS.

Nhiều vấn đề chưa ngã ngũ

Dự án Luật Kinh doanh BĐS hiện còn một số vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau:

Về chủ thể và điều kiện kinh doanh BĐS: Trọng dự án quy định: Đối tượng áp dụng luật này phải là các tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh BĐS, nhưng theo ý kiến của nhiều người thì đối tượng áp dụng của luật này cần phải mở rộng hơn, bao gồm cả các đối tượng khác không có đăng ký kinh doanh nhưng có hành vi kinh doanh BĐS như mua đi, bán lại nhà, căn hộ nhằm mục đích sinh lợi, vì thực tế những người không đăng ký kinh doanh lại kinh doanh BĐS rất nhiều. Nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng nếu không giới hạn chủ thể kinh doanh phải là người có đăng ký kinh doanh thì “loạn” như hiện nay”.

Về phạm vi kinh doanh của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Dự án quy định: Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được kinh doanh BĐS thông qua hình thức đầu tư, tạo lập BĐS để bán, cho thuê, dịch vụ môi giới và quản lý BĐS, mà không được kinh doanh BĐS dưới hình thức mua đi bán lại. Về điều này, LS. Vũ Ngọc Đường ở Trung tâm Pháp lý Thăng Long của HLG Việt Nam cho rằng cần cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh BĐS như tổ chức, cá nhân ở trong nước, nhưng phải có giới hạn. Quy định như vậy thì mới tạo được sự bình đẳng trong kinh doanh và thu hút được người nước ngoài vào kinh doanh trong lĩnh vực đòi hỏi nhiều vốn này.

Về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê: Theo ông Trần Văn Duy - Vụ Pháp chế - Bộ Công nghiệp, thì trong dự án còn thiếu một nội dung rất quan trọng, đó là vấn đề bảo trì, duy tu, bảo dưỡng công trình. Thực tế đã cho thấy, nhiều công trình xây dựng đã hư hỏng rất nhanh, do không có đơn vị nào đứng ra duy tu, bảo dưỡng công trình sau khi đã bán cho người sử dụng. Vì vậy cần phải quy định chủ đầu tư dạ án phải có nghĩa vụ bảo trì, duy tu, bảo dưỡng công trình sau khi đã bán nhà, công trình xây dựng. Có như vậy thì quyền lợi của người mua mới được đảm bảo.

Về điều kiện nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh: Theo ông Duy, đối với trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cùng với hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công được phê duyệt, thì cần phải có thêm những quy định về điều kiện cơ sở hạ tầng cụ thể như đường xá, cây xanh, trường học... Có như vậy mới đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Về cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS: Phần lớn các ý kiến đều cho rằng, không cần phải có một cơ quan Nhà nước chuyên về quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS, mà Chính phủ, các Bộ, UBND tỉnh theo thẩm quyền chung và chức năng được giao sẽ thực hiện quản lý kinh doanh BĐS.

Những vấn đề còn đang có nhiều ý kiến khác nhau này sẽ được ban soạn thảo nghiên cứu.

Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, hàng hoá BĐS có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội. Luật Kinh doanh BĐS ra đời sẽ là khung pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường BĐS nước ta phát triển lành mạnh, tạo sự bình đẳng cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia vào thị trường đang rất sôi động này.

Nguồn: Pháp lý, số 9, 2005, tr 26 - 27