Quản lý nhà chung cư

Sự việc đến nay còn tiếp diễn. Nếu không kịp thời giải quyết rõ ràng sẽ làm biến dạng tính chất hiệu quả tích cực của nhà ở chung cư. Phải chăng đang có sự hiểu chưa đúng, hoặc cố tình hiểu khác đi về quyền sở hữu nhà chung cư, cũng như việc thi hành luật pháp không nghiêm túc của các đối tượng liên quan đến quản lý.

1. Luật pháp quy định về sở hữu

1.1. Quy định phạm vi sở hữu nhà chung cư:

Về Sở hữu, Bộ luật Dân sự hiện hành(Luật số 33/2005/QH11) đã quy định: nhà ở nói chung, được quy định là loại bất động sản(Điều 174). Quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt(Điều 164). Căn cứ xác lập quyền sở hữu (Điều 170).

Sở hữu nhà ở chung cư được quy định trong Luật Nhà ở(Luật số 56/2005/QH11) theo Điều 70.

Khoản 2 Điều 70 quy định: “ Phần sở hữu riêng trong nhà chungcưbao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó.

Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật (?)

Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Khoản 3 Điều 70 quy định: “ Phần sở hữu chung trong nhà chung cưbao gồm: “Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều 70”.

“Không gian và kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng căn hộ nào”.

“Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó” (?) 

Điều 70 Luật Nhà ở đã quy định khá đầy đủ, rõ ràng phạm vi được xác lập quyền sở hữu   nhà chung cư.

Tuy nhiên chỉ còn 2 vấn đề (?) cần làm rõ:

- Phần diện tích kháctrong nhà là phần nào (ngoài những quy định) và được công nhận là sở hữu theo luật pháp, luật nào quy định những điều đó (mục b khoản 2 Điều 70).

- Phần bên ngoài nhà được kết nối với nhà chung cư chỉ nói đến hạ tầng kỹ thuật (đường ống dẫn nước, cáp dẫn điện); còn phần hè nhà, sân chơinếu có, cũng như mặt tiềncủa nhà... có thuộc quyền sở hữu chung? (mục e khoản 3 Điều 70).

Trừ 2 vấn đề chưa rõ, còn lại  những văn bản dưới luật nếu có những quy định khác ngoài luật đã quy định đều vi phạm luật. 

1.2. Quy định quản lý nhà chung cư

Luật Nhà ở quy định:

- “Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư”. Trong khi chưa lập được ban quản trị thì chủ đầu tư đảm nhiệm công việc của ban quản trị. Thời gian không quá 12 thángkể từ khi nhà chung cư đưa vào khai thác sử dụng (Điều 71).

- Quyền và trách nhiệm của ban quản trị quản lý nhà chung cư gồm 08 điều cụ thể. Trong đó có việc xây dựng quy chế sử dụng nhà chung cư để hội ngị nhà chung cư thông qua; lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư…(theo Điều 72).

- Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư khi địa phương (nơi có chung cư) chưa có doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, nếu được ban quản trị hợp đồng thực hiện (Điều 73).

Như vậy, sau khi nhà chung cư đưa vào khai thác sử dụng, thì chủ đầu tư còn có quan hệ với đại diện chủ sở hữu là ban quản trị, nếu có hợp động quản lý vận hành nhà chung cư. Và có trách nhiệm thực hiện công việc của ban quản trị trong thời gian chưa lập ban quản trị (không quá 12 tháng).

1.3.  Quy đinh về quan hệ mua và bán

Luật Nhà ở quy định:

Các nhà chung cư vừa qua chỉ có phương thức mua và bán, không có hình thức cho thuê; không có hình thức quy định khung giá.

- Mua bán nhà ở là một trong nhiều hình thức giao dịch về nhà ở (Điều 90). Trình tự, thủ tục giao dịch về nhà ở phải thực hiện hợp đồng ( Điều 93) . “ Hợp đồngvề nhà ở phải có chứng nhận của công chứng, hoặc chứng thực của UBND cấp Huyện đối với nhà ở đô thị” (Điều 93 khoản 3). Trường hợp bên bán nhà có chức năng kinh doanh nhà thì không phải công chứng hay chứng thực. “Giá mua bán nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó” (Điều 94). “Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” (Điều 428 về hợp đồng mua bán tài sản; Điều 429 về đối tượng của hợp đồng mua bán; điều 431 về giá cả và phương thức thanh toán - Bộ luật Dân sự).

- Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng mua bán tài sản thuộc hợp đồng dân sự theo quy định Điều 428, Điều 450 Bộ luật Dân sự.

- Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự “Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng”(Điều 389 Bộ luật Dân sự).

- Nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự “Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác” (khoản 3 Điều 412 Bộ luật Dân sự).

Như vậy, tranh chấp về nhà ở là tranh chấp dân sự. Việc xem xét trên cơ sở hợp đồng mà hợp đồng đó không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

1.4.  Tính chất khách quan của luật pháp

Vấn đề sở hữu nhà ở chung cư đã được quy định rõ ràng, cụ thể trong Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, thể hiện tính khách quan, tính xã hội, tính quy phạm của pháp luật phù hợp với thực tế trong nước và thông lệ chung.

Sự tồn tại khách quan và gắn liền một thể thống nhất với nhà chung cư của những diện tích như hành lang, cầu thang, tầng trệt tầng hầm, hè nhà, mặt tiền… thuộc sở hữu chung nhà chung cư cần thiết cho sinh hoạt của cộng đồng dân cư như không khí cần cho sự sống mọi người. Sự tồn tại này nằm ngoài ý muốn chủ quan của bất kỳ ai. Quyền sở hữu, chiếm đoạt, sử dụng tài sản này là của tập thể chung cư.

2. Thực hiện luật pháp

2.1. Nội dung thực hiện pháp luật của các chủ thể liên quan

- Tuân thủ pháp luật tức là các chủ thể pháp luật không tiến hành những hoạt động mà pháp luật ngăn cấm.

- Sử dụng pháp luật tức là các chủ thể thực hiện những hành vi mà quy phạm pháp luật cho phép.

- Thi hành pháp luật tức là các chủ thể tự giác, chủ động thực hiện nghĩa vụ của mình.

- Áp dụng pháp luật khi các chủ thể pháp luật là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật phải thi hành nghĩa vụ và được sử dụng các quyền của mình để thực hiện pháp luật.

Như vậy, thực hiện pháp luật có mục đích làm cho các quy phạm pháp luật trở thành hoạt động thực tế đối với các chủ thể pháp luật liên quan.

2.2.  Với chủ thể là người bán nhà chung cư

Người có nhà chung cư để bán là chủ đầu tư được phép xây dựng, được cấp quyền và chiếm dụng đất xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng. Khi xây dựng xong thì bán lại cho các đối tượng sử dụng. Giá thành nhà chung cư được xác định với tổng chi phí của xây dựng hoàn chỉnh nhà chung cư. Chi phí này được phân bổ vào toàn bộ diện tích sàn sử dụng. Giá trị diện tích sàn căn hộ phụ thuộc vào vị trí, hướng  nhà, số tầng… mà tăng hay giảm tính theo hệ số. 

Giá bán nhà chung cư, trường hợp không có quy định khung giá, thì nhà đầu tư định giá bán trên cơ sở bù đắp chi phí và có lãi và được thị trường chấp nhận.

Việc mua bán nhà ở chung cư theo pháp luật quy định phải có hợp đồng. Hợp đồng có thể làm sẵn do người bán đưa ra và người mua tham gia thoả thuận. Cần phải xem xétlại những hợp đồng mua bán nhà chung cư vừa qua. Theo pháp luật quy định, người bán nhà không có quyền sở hữu bất cứ phần diện tích sàn nào, nếu không thông qua hình thức mua bán, đặc biệt đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung. Nếu hợp đồng nào lại áp đặt một thoả thuận về quyền sở hữu của người bán nhà trái với quy định pháp luật, thì hợp đồng đó bị vô hiệu hóa, và người bán nhà vi phạm pháp luật.

Một số giải thích gần đây của một số cơ quan chức năng, cũng như của các chủ đầu tư nhà chung cư xảy ra tranh chấp dựa vào hợp đồng ký kết để giải quyết, mà không xem xét lại hợp đồng có đúng pháp luật hay không là không phù hợp.

2.3. Về chủ thể là người mua nhà

Với nhiều lý do khác nhau, người mua nhà chung cư vừa qua chưa quan tâm đúng mức đến quyền, lợi ích của mình khi mua nhà chung cư mà pháp luật đã quy định, nên dễ dãi trong ký hợp đồng, cũng như cách giải quyết khi có xảy ra tranh chấp.

Sự thiếu hiểu biết về pháp luật cũng như thiếu ý thức về thực hiện pháp luật, nên chưa quen với việc khiếu kiện ra tòa án dân sự, cũng như các cơ quan chức năng liên quan. Dẫn đến tự phát tranh cãi trực tiếp tay đôi với người bán nhà, gây ra mất trật tự công cộng. Người ở nhà chung cư chỉ để ý nhiều đến sở hữu diện tích và không gian căn hộ của mình, mà chưa quan tâm thúc đẩy hình thành tổ chức ban quản trị, đại diện sở hữu chung nhà chung cư trong giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật về quản lý chung cư.

2.4. Về chủ thể là các cơ quan quản lý nhà nước

Phát triển nhà ở chung cư là xu thế tất yếu trong đô thị phát triển. Những người đến ở chung cư sẽ hình thành khu dân cư mới, tập trung, nhiều thành phần, nhiều đối tượng có liên quan đến sinh hoạt đời sống, trật tự trị an của chính quyền địa phương có chung cư.

Chưa hình thành ban quản trị kịp thời ngay từ khi chung cư đưa vào sử dụng, cũng như chưa hình thành tổ chức dịch vụ công ích nhà chung cư vừa qua đã và đang góp phần không nhỏ vào việc giải quyết những phát sinh tranh chấp đã và đang xảy ra.

Việc thanh kiểm tra thực hiện pháp luật có liên quan đến mua bán kinh doanh chung cư của các cơ quan chức năng liên quan chưa được quan tâm, nên chưa phát hiện kịp thời các vi phạm pháp luật, dẫn đến tranh chấp khiếu kiện.

Thực tế tổ chức quản lý đi sau sự phát triển chung cư. Ngoài yếu tố năng lực giới hạn, còn yếu tố thiếu trách nhiệm của các cơ quan chức năng liên quan.

3. Giải quyết tranh chấp sở hữu chung cư

- Kiểm tra lại tất cả hợp đồng mua bán nhà chung cư vừa qua có vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu vi phạm, cần loại bỏ, làm lại theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự (năm 1995, sửa đổi bổ sung năm 2005), và Luật Nhà ở.

- Tất cả chung cư đều phải tổ chức ban quản trị. Việc hình thành ban quản trị không nhất thiết phải chờ lấp đầy các hộ đến ở. Khi đã có 3 hộ trở lên có thể lập ban quản trị tạm thời. Nếu chưa có, cần thành lập mới, nếu đã có thì củng cố tăng cường. Ngoài chức năng là đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư còn cần được xem như tổ chức dân phố trên địa bàn dân cư. 

- Hoạt động dịch vụ chung cư, trước hết phục vụ cho chung cư. Xóa bỏ tình trạng dịch vụ phục vụ ngoài nhà chung cư, trong khi những người ở trong chung cư không được sử dụng. Tổ chức quản lý và chi phí dịch vụ theo phương thức đấu giá công khai và thỏa thuận theo hợp đồng kinh tế. Sớm có hướng dẫn khung về quy chế dịch vụ chung cư.

Sớm cụ thể hóa tổ chức quản lý và dịch vụ theo tính chất dịch vụ công ích. 

Mong rằng sớm khắc phục tình trạng “sống chung cư thiếu nụ cười, thừa cáu gắt”; dịch vụ chung cư“tiên sống trên mây, mong ngày hạ giới”… để cuộc sống chung cư văn minh, hiện đại.