Phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua

1.. Phân loại nhà ở

Mặc dù không nói rõ là phân loại, nhưng có thể hiểu Điều 33 Luật Nhà ở quy định phương thức phát triển nhà ở, thì nhà ở có thể phân loại ra 4 loại:

Nhà ở thương mạilà “nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường”.

Nhà ở riêng lẻlà “nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng”.

Nhà ở xã hộilà “nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê, hoặc thuê mua”. Đối tượng thuê, thuê mua phải qua xét duyệt giá thuê và thuê mua theo quy định.

Nhà ở công vụlà “nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác”.

Nhà ở mang tính xã hội rất cao trong đời sống xã hội. Tuy nhiên việc phân loại nhà ở căn cứ vào nguồn vốn đầu tư xây dựng, đối tượng sử dụng, hình thức thực hiện cung ứng giữa chủ đầu tư với người sử dụng tự do hay chỉ định là sự phân biệt tương đối trong việc định ra chủ trương chính sách phát triển nhà ở.

Trong thực tế vừa qua đã dùng một số khái niệm như:

Xây dựng “ nhà ở cho người có thu nhập thấp” chỉ mới nói đến đối tượng sử dụng, nhưng chưa có nói rõ về phương thức cung ứng mua bán, cho thuê, thuê mua theo thị trường hay xét duyệt.

Xây nhà ở “tình nghĩa”, nhà ở “tình thương”, nhà ở cho “người nghèo”. Nguồn vốn thực hiện đầu tư bằng sự đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong xã hội và chỉ có một phương thức là “tặng” cho các đối tượng sử dụng theo bình chọn của nhân dân.

Vốn là thực hiện đầu tư nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ do tổ chức hoặc cá nhân. Còn nhà ở công vụ hoàn toàn do vốn nhà nước. Riêng nhà ở xã hội vốn đầu tư có thể của nhà nước, hoặc của tổ chức cá nhân. Phương thức cung ứng nhà ở xã hội và nhà ở công vụ theo địa chỉ xét duyệt của cơ quan nhà nước, hoặc của tổ chức cá nhân. Phương thức cung ứng nhà ở xã hội và nhà ở công vụ theo địa chỉ xét duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

2. Những quy định về “nhà ở xã hội”

2.1 Nhà ở xã hộilà “nhà ở do nhà nước, hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê hoặc thuê mua”.

2.2 Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hộiđược quy định ở Điều 53 Luật Nàh ở: “là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ”.

2.3 Điều kiện đối với các đối tượng được thuê nhà ở xã hội:“Có thu nhập thấp”, “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước”. Trường hợp “có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/ người”, trường hợp “có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, hoặc dột nát” (khoản 2 Điều 53 Luật Nhà ở).

2.4 Trường hợp được thuê mua nhà ở xã hộiđược quy định theo điều 54 Luật Nhà ở: là các đối tượng theo quy định Điều 53 và thêm một điều kiện là người mua “phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua”. Giá trị còn lại được trả dần sau nhiều năm với lãi xuất ưu đãi.

2.5 Để được thuê và thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng phải có “đơn” yêu cầu và có “xác nhận” của đơn vị người đó đang làm việc: sau đó phải được “UBND cấp tỉnh quyết định”. Trường hợp quỹ nhà ở chưa đáp ứng yêu cầu thì việc cho thuê, thuê mua phải “thực hiện theo thứ tự ưu tiên” (Điều 55 Luật Nhà ở).

2.6 Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở xã hộibằng cách “miễn tiền sử dụng đất. tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan theo quy định pháp luât” (Điều 45, 49 Luật Nhà ở).

2.7 Loại hình và quy mô nhà ở xã hội ở đô thịlà nhà cao tầng (không quá 6 tầng) với nhiều căn hộ, mỗi căn hộ không quá 60 m2 (Điều 47 Luật Nhà ở).

2.8 Xây dựng quản lý vận hành nhà ở xã hội, Về xây dựng thực hiện theo hình thức “đấu thầu” và quản lý vận hành nhà ở xã hội theo hình thức “doanh nghiệp công ích” (Điều 51 Luật Nhà ở).

2.9 Chủ sở hữu ở xã hội:“là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở” (Điều 9 Luật Nhà ở). Tạo lập hợp pháp được hiểu là có giấy phép xây dựng, nguồn vốn là của chủ đầu tư. Chủ đầu tư là chủ sở hữu nhà ở.

Khi vốn đầu tư nhà nước thì sở hữu nhà ở xã hội là của nhà nước. Khi vốn đầu tư của tổ chức, cá nhân thì chủ sở hữu nhà ở xã hội là của tổ chức, cá nhân (Điều 50 Luật Nhà ở).

2.10 Nhà ở xã hội chỉ cho thuê và thuê mua.“Giá cho thuê và thuê mua do UBND tỉnh ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định” (theo Điều luật 56 Luật Nhà ở).

Với những tính chất của nhà ở xã hội theo quy định trên đây cho thấy thực chất nhà ở xã hội là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thuê và thuê mua để ở. Người có thu nhập thấp ở đây chỉ giới hạn là cán bộ, công nhân, viên chức, làm công ăn lương. Như vậy, tạm gọi nhà ở xã hội là nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên với cách gọi này vẫn chứa đựng trong nội tại những điều không rõ ràng. Vì không phải người có thu nhập nào cũng được quyền thuê, thuê mua; gọi là nhà ở xã hội, nhưng chỉ một số đối tượng được chú ý. Có lẽ để thể hiện đầy đủ tính chất của loại nhà ở này nên gọi là nhà cho thuê, thuê mua dành cho đối tượng làm công ăn lương.

3. Chính sách phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua

3.1 Quan điểm phát triển nhà ở

Nhà ở có vai trò quan trọng và khách quan trong đời sống con người, là nhu cầu thiết yếu cho tất cả mọi người, từ già đến trẻ, từ nguời giàu cho đến người nghèo, ở miền núi cũng như miền xuôi…

Sự phát triển không đồng đều của con người luôn tạo ra khoảng cách về năng lực trong tạo lập cuộc sống vẫn tồn tại khách quan. Cho nên số người có khả năng tạo lập sở hữu nhà ở cho riêng mình không nhiều, còn nhiều người khác phải nhờ vào những điều kiện khác như phải thông qua thuê, mượn, nhà ở. Do đó, phát triển quỹ nhà ở phải đa dạng về chủng loại, về quy mô, thích ứng theo cung cầu nhà ở trên thị trường, nên không thể không phát triển quỹ nhà ở để cho thuê.

Quan điểm phát triển nhà ở được thể hiện: “công dân có quyền có chỗ ở thông qua tạo lập nhà ở hợp pháp, hoặc thông qua thuê, mượn, ở nhờ theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở” (Điều 4 Luật Nhà ở).

Chính sách phát triển nhà ở là chính sách tạo điều kiện về vốn, về đất đai, về thủ tục đầu tư, về pháp luật bảo hộ quyền sở hữu… để huy động nhiều thành phần trong xã hội tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở.

3.2 Chính sách phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua

a. Tính chất nhà ở cho thuê và thuê mua

- Chỉ để cho thuê và thuê mua.

- Đối tượng được thuê và thuê mua theo quy định.

- Giá cho thuê và thuê mua theo quy định của địa phương trên cơ sở khung giá của Chính phủ ban hành.

- Quy mô nhà ở là nhà chung cư cao không quá 6 tầng và diện tích căn hộ không quá 60m2 (Điều 47 Luật Nhà ở).

- Quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng các chế độ theo hình thức doanh nghiệp công ích.

- Chủ sở hữu nhà ở xã hội là người bỏ vốn đầu tư.

b. So sánh với nhà ở “bao cấp” trước đây

Sự khác nhau:

- Vốn đầu tư nhà ở xã hội với quy định mới là vừa của Nhà nước, vừa của tổ chức cá nhân. Còn nhà ở bao cấp trước đây chỉ có vốn đầu tư của nhà nước.

- Nhà ở xã hội theo quy định mới là có điều kiện “thuê mua”. Nếu mua phải trả trước 20% giá trị nhà, số còn lại trả dần sau nhiều năm theo quy định với lãi suất thấp.

- Không được cho thuê lại, hoặc mua bán. Chủ đầu tư độc quyền mua lại nhà khi người sử dụng có yêu cầu bán lại nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư không mua mới được bán cho đối tượng khác.

Sự giống nhau:

- Nhà nước bỏ vốn đầu tư.

- Chỉ định đối tượng được thuê và thuê mua.

- Giá cả theo quy định của chính quyền địa phương trên cơ sở giá khung quy định của Chính phủ.

- Tổ chức quản lý nhà ở xã hội do doanh nghiệp thực hiện theo cơ chế doanh nghiệp công ích.

- Được miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế liên quan.

c. Vai trò nhà nước trong phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua

- Phát triển nhà ở xã hội không mang tính kinh doanh, mà mang tính chất dịch vụ an sinh xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội đã và đang chiếm số đông. Nguồn vốn đầu tư lớn, khả năng và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Nên Nhà nước là nhà đầu tư lớn mới có đủ sức chịu đựng áp lực và hiệu quả sản xuất kinh doanh trong cơ chế thị trường mà các thành phần khác phải đắn đo khi tham gia.

- Bằng quyền lực hành chính nhà nước và bằng chính sách kinh tế, Nhà nước có quyền miễn trừ tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế liên quan, làm cho giá thành xây dựng nhà ở thấp, dẫn đến khống chế được giá cho thuê, thuê mua, phù hợp khả năng của người có thu nhập thấp trong việc tạo lập chỗ ở

4. Cần vượt qua thách thức

Quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua với giá rẻ, hoặc siêu rẻ xuất phát từ quan điểm tạo điều kiện để cho những người có thu nhập thấp trong xã hội có chỗ ở là phù hợp lòng dân, phù hợp thực tiễn. Để nhà ở cho thuê và thuê mua trở thành hiện thực là nhà ở rẻ hiện tại nhưng không đắt trong tương lai, còn rất nhiều việc phải làm không những trong chính sách, mà cả trong tổ chức thực hiện.

- Huy động được nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong cơ chế thị trường là vấn đề không dễ dàng. Miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế liên quan là yếu tố có tính chất quyết định trong việc làm giảm giá thành xây dựng. Còn hiệu quả khai thác kinh doanh nhà theo quy định hiện nay thì việc chậm thù hồi vốn, cũng như hiệu quả sinh lời thấp sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư ngoài Nhà nước.

- Nếu chỉ dừng ở kêu gọi đầu tư chung chung mà không có cơ chế kiểm tra xử lý mạnh khi không thực hiện các quy định để dành quỹ đất, đóng góp vốn đầu tư phát triển nhà ở trong khu công nghiệp, trong phát triển đô thịu… Nhà ở giá rẻ dễ biến thành nhà giá cao nếu chủ đầu tư tự nâng cao số lượng tầng, mở rộng diện tích hơn quy định, sử dụng vật tư vật liệu không có định chuẩn chất lượng và không rõ ràng trong việc xác định đối tượng cũng như định giá mua bán…

- Phát triển nhà ở chung cư ở đô thị là xu hướng tất yếu. Quản lý vận hành chung cư cần có tính chuyên nghiệp của hoạt động dịch vụ trong cơ chế thị trường. Quản lý vận hành nhà ở xã hội theo cơ chế doanh nghiệp công ích là theo giải pháp quản lý bao cấp trước đây không tạo ra ý thức trách nhiệm trong việc bảo quản sử dụng chung cư nhà ở xã hội. Điều này có thể phù hợp khi chủ sở hũư nhà cho thuê là của nhà nước. Nhưng rất khó khăn khi chủ sở hữu nhà chung cư cho thuê của các thành phần ngoài Nhà nước bỏ vốn đầu tư khi phải chứng kiến sự tàn tạ của nhà ở chung cư theo kiểu “cha chung không ai khóc”.

- Các đối tượng phải “xin và được cho” thuê, thuê mua nhà ở hiện đang là lực lượng nòng cốt trong quản lý, sản xuất, bảo vệ đất nước… cần nhà ở, nhưng nhà ở cũng phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện nước, đường đi, nhà trẻ, trường học, y tế…), đảm bảo tối thiểu cho đời sống có thể chấp nhận được. Sẽ có khu vực nhà ở giá thấp sẽ là nhà ở “treo” nếu chạy theo phong trào, mà không quan tâm đến đầu tư hạ tầng đi trước phù hợp với quy hoạch phát triển. Hoặc sẽ không công bằng trong “xét duyệt” khi không đảm bảo tính dân chủ, công khai, minh bạch trong thực tiễn.

- Hoàn thiện quy chế đầu tư, quy chế quản lý vận hành nhà ở cho thuê, thuê mua theo quan hệ hợp đồng, đảm bảo việc thi hành pháp luật nghiêm minh… còn là những công việc mà các cấp các ngành cần quan tâm.