Thành lập công ty giải phóng mặt bằng: Tạo quy hoạch "sạch"

- Ông nghĩ thế nào về quan điểm thành lập mộtdoanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng?

Tôi nghĩ là tốt, rất hiệu quả. Làm như vậy mới thể hiện được tính chuyên nghiệp mà có tính chuyên nghiệp thì mới phát triển bền vững được. Tôi lấy ví dụ như ở Hàn Quốc. Đô thị, quy hoạch của Hàn Quốc phát triển tốt là nhờ vào hoạt động của hai Cty lớn của Nhà nước là Cty phát triển đất đai Hàn Quốc và Cty phát triển nhà ở Hàn Quốc. Hai Cty này cũng nhận thầu thôi, ai thuê thì họ làm. Họ không phải giải phóng mặt bằng cho đất đai của họ. Họ không kinh doanh, đầu cơ trên mảnh đất mà mình giải phóng mặt bằng. Nói như vậy không có nghĩa là không có lãi. Có, nhưng ít thôi, vì đây không phải là nơi mà họ tìm kiếm lợi nhuận lớn.

- Nhưng có quan điểm cho rằng, chưa có hành lang pháp lý để thành lập loại Cty này?

Hiện theo Luật Đất đai thì có quy định giao cho một tổ chức thuộc UBND các tỉnh, địa phương. Quan điểm của tôi là không thể giao việc này ngay cho các Cty tư nhân vì Nhà nước sẽ khó quản lý, không điều khiển được, nguy hiểm. Nếu làm thì tôi quan điểm vẫn phải là Cty Nhà nước hoặc, ít nhất nếu có thể thì thành lập Cty cổ phần mà Nhà nước chủ đạo, vốn lớn. Mới đầu làm cho một vài địa phương, sau đó phát triển tốt mới mở rộng ra. Điều cơ bản tôi muốn nói đến là quan điểm, cách làm. Nghĩa là anh kinh doanh đất đai theo chính sách của Nhà nước chứ không phải kinh doanh thuần tuý theo thị trường, không phải đầu cơ. Bởi vì, anh nào nắm đất đai thì anh ấy béo bở, đang đất của Nhà nước thành đất của tư nhân thì không được. Thành lập Cty này phải là Cty Nhà nước hoặc cổ phần có vốn góp của Nhà nước. Tuy nhiên, làm theo chính sách, chỉ đạo của Nhà nước thì chưa chắc nhiều người, một số quan chức đã thích vì mục đích của Cty này không phải là kiếm lời và như vậy thì những "cái khác", "bôi trơn" lại ít đi (nếu có).

- Vậy cái lợi của mô hình này là gì, thưa ông?

Tôi có nói đến quan điểm, cách làm. Hiện nay, các doanh nghiệp lập dự án rồi mới giải phóng mặt bằng. Nếu dân biết việc giải phóng đó là để làm khu đô thị mới của một doanh nghiệp mà lợi nhuận của doanh nghiệp đó họ có thể tính toán được thì chắc chắn người dân sẽ đòi đền bù giá cao (vì họ mất đất cho doanh nghiệp kinh doanh có lãi lớn). Điều đó gây khó khăn cho dự án, cho doanh nghiệp và cho chính người dân. Nếu thành lập Cty này với mục đích giải phóng mặt bằng thì lại khác. Nhà nước giao cho họ việc giải phóng, còn giải phóng để làm gì thì họ không cần biết, dân cũng không biết, có thể sau khi giải phóng xong làm một con đường, xây ngôi trường, xây khu đô thị, xây cầu...

Giải phóng để làm gì, đó là việc của Nhà nước. Họ không phải giải phóng đất cho họ mà là cho Nhà nước, cho mục đích phát triển chung. Vì vậy, vướng mắc giữa doanh nghiệp này với người dân sẽ ít. Liên quan đến vấn đề này, chúng tôi cũng đang đề nghị là nếu doanh nghiệp này ra đời thì họ có thể vay ngân hàng, Nhà nước cho vay chẳng hạn, họ giải phóng xong, giao lại cho doanh nghiệp này bao nhiêu ha, doanh nghiệp khác bao nhiêu ha, làm cái gì, quy hoạch thế nào và những doanh nghiệp nhận đất phải trả lại tiền giải phóng mặt bằng cho Nhà nước hay cho Cty giải phóng mặt bằng. Như vậy rất tốt, quy hoạch là có đất, như ta vẫn hay nói là đất sạch.

Một cái lợi khác là tính rõ ràng. Hiện nay có tình trạng là hai dự án cạnh nhau nhưng có mức giá đền bù khác nhau. Ví dụ như mở một con đường chạy qua hai tỉnh chẳng hạn, nhưng tỉnh này đền bù thế này, tỉnh kia đên bù khác. Điều này dẫn đến tỵ nạnh nhau, gây bức xúc, khiếu nại của người dân. Hoặc trường hợp khác, một dự án DN đền bù gần xong, chỉ còn một ít họ "buộc phải" đền bù giá khác cao hơn. Dân đã được đền bù quay lại đòi thêm. Khi đó DN lấy đâu ra tiền (vì đã được tính toán), nhưng nếu không đền bù thì dự án lại chậm hoặc không thể thực hiện được. Khi DN giải phóng mặt bằng thực hiện việc này thì sẽ không còn điều đó vì họ giải phóng là giải phóng cả toàn bộ một khu vực có dự án và cũng chẳng cần biết đó là dự án gì...

- Lợi thì đã rõ, nhưng liệu có rủi ro hay không, thưa ông?

Một số nước cũng đã xảy ra trường hợp là khi anh giải phóng xong mặt bằng, nhưng do biến động của thị trường lại không có người thuê, người dùng. Tôi đã từng chứng kiến một số khu đất rộng hàng trăm ha ở nước ngoài giải phong xong mặt bằng nhưng không ai thuê. Khi đó, rủi ro cũng không nhỏ do anh phải vay vốn, vay ngân hàng, lỗ cho anh và cho Nhà nước. Tuy nhiên điều này không thường xuyên xảy ra.

Theo tôi, việc thành lập Cty giải phóng mặt bằng là cần thiết, ngoài việc tạo ra những quy hoạch có đất sạch và một số cái lợi nêu trên thì nó còn giúp tránh được những tản mạn, vụn vặt, chia nhỏ từng dự án trong công tác quy hoạch, xây dựng đền bù giải phóng mặt bằng của ta hiện nay.

Nguồn: Diễn Đàn Doanh Nghiệp 25/3/2008