Ban hành văn bản như Bộ Xây dựng thì chết dân

Liên quan đến Thông tư 16 và thông tư mới được ban hành hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ, cùng những "lý lẽ" của Bộ Xây dựng,  Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Thường trực Bộ Xây dựng về những vấn đề này.

Hiện nay, dư luận đang phản ứng Bộ Xây dựng vì đã ban hành văn bản sai còn không chịu xin lỗi. Ông có đánh giá gì về cách hành xử của Bộ Xây dựng?

Tôi không bình luận gì về việc xin lỗi hay không xin lỗi. Tôi chỉ nghĩ rằng Thông tư 16 do Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ là không nên. Với tư cách là một cơ quan Nhà nước khi hướng dẫn cho người dân thì tại sao lại nói nước đôi? Anh chỉ được nói một cái thôi chứ anh nói nước đôi thì ai biết kiểu nào mà lần.

Bộ Xây dựng vẫn kiên quyết nói rằng Thông tư 16 mà họ ban hành không sai. Ông có thể phân tích kỹ hơn vấn đề này?

Thông tư 16 hướng dẫn 2 cách tính diện tích, tính theo tim tường và tính theo thông thủy. Cách tính theo tim tường là cách tính của kiến trúc sư, các nhà thiết kế khi họ vẽ lên chưa hình dung được là cột, tường dày bao nhiêu, nên họ vẽ từ tim đến tim để chia buồng, chia tuyến, chia mặt bằng. Sau đó những người kết cấu mới tính đến cột to từng nào? cột trên nhỏ thì cột tầng dưới phải to, hay tường dày bao nhiêu... Đây là việc người kết cấu làm chứ không phải là kiến trúc sư. Cho nên những người kiến trúc sư vẽ từ tim đến tim là có cái lý của họ, tuy nhiên cách tính này chỉ dùng trong thiết kế, chứ còn trong mua bán thì tùy thỏa thuận. 

Ví dụ như khi tôi mua một cái nhà đất từ một người khác chứ không phải mua căn hộ chung cư, thì tôi đến đo kích thước xong người ta đưa ra giá một cục và tôi trả tiền một cục, chứ mấy khi tôi tính ra mét vuông. Nhà này vài trăm hay mấy tỉ thì tôi cũng mặc cả lên xuống từ cục tiền đấy chứ tôi đâu có mặc cả theo m2. Còn khi mua căn hộ chung cư thì người ta mới ngồi với nhau mà tính m2. 

Thực ra cũng chỉ cần nói căn hộ này giá bao nhiêu tiền, anh ưng thì mua không ưng thì thôi, hay là mặc cả giá với nhau cao hay thấp. Nhưng các ông kinh doanh căn hộ lại ngồi tính m2, nhưng tính kiểu gì thì cái căn hộ này làm hết bao nhiêu tiền thì các ông kinh doanh cũng sẽ nhân thêm cái nọ cái kia rồi cộng tiền lại, chia cho diện tích để ra số tiền trên 1 m2 mà có thể bán được và có lãi. 

Cho nên đối với người bán, quan trọng là tổng số tiền chứ không phải là mỗi m2 là bao nhiêu. Tôi chi cho cả cái nhà này, đầu tư hết từng đấy tiền, bây giờ tôi thu được từng này tiền và tiền lãi được từng này. 

Đáng lẽ, về quan hệ dân sự mua bán thì thuận mua vừa bán, đó là nguyên tắc của thị trường và được thể hiện qua hợp đồng kinh tế. Chẳng hạn như trong hợp đồng, tôi bán cho ông căn hộ 60 m2, giá 30 triệu đồng/m2 là 1,8 tỉ. Nhưng trong hợp đồng người bán phải ghi rõ là 60m2 này tính theo kiểu nào, còn người mua nếu chấp nhận cách tính này và cái giá này thì ký vào, không có gì phải thắc mắc. Nhưng hiện nay một số hợp đồng lại không ghi cách tính, chỉ ghi m2 thế thôi chứ không ghi rõ là tính theo kiểu nào. Nhẽ ra người đi mua theo m2 thì phải đi đo và đo thấy không đúng thì phải cãi, đằng này trên giấy không rõ ràng cũng gật đầu mua rồi trả tiền nên mới sinh ra cái sự anh tính kiểu này còn tôi tính kiểu khác và cãi nhau.

Nhà rẻ tiền thì không nói làm gì, nhưng có những cái nhà đắt tiền thì người ta xót ruột nên mới khiếu kiện nhau. 

Nếu như Thông tư 16 không sai thì việc Bộ Xây dựng ban hành một hướng dẫn mới có thể hiểu như thế nào, thưa ông?

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng hướng dẫn 2 cách tính và cách tính nào cũng được nên người ta mới kiện. Chính vì người dân thắc mắc, khiếu kiện nên Bộ Xây dựng bây giờ lại bảo thôi, bây giờ tôi không hướng dẫn 2 cách, tôi chỉ hướng dẫn 1 cách thôi, và ông Bộ Xây dựng mới bỏ cái cũ để ban hành cái mới.

Nếu Bộ Xây dựng xóa bỏ luôn Thông tư 16 thì chẳng ai nói làm gì, đằng này lại ban hành cái hướng dẫn mới nên khi người dân đo theo cách tính mới này mới thấy rằng người ta bị thiếu m2 và khiếu nại. Và người ta mới bảo là nếu Thông tư 16 không sai thì ông đưa ra cái mới làm gì? Ông đưa ra cái mới thì tức là cái cũ sai. 

Thực ra ở đây Thông tư 16 cũng không phải là sai mà là mơ hồ, không rõ ràng. Ngay bây giờ Bộ Xây dựng ban hành cái mới thì cũng đâu nhất thiết người dân phải theo. Đây chỉ là cái hướng dẫn, không bắt buộc nên ví dụ như khi tôi mua căn hộ, tôi thỏa thuận với người bán là từng này tiền chứ tôi không quy đổi ra m2 thì có làm sao đâu, việc gì phải chia ra m2. Tôi chỉ đo đại khái là bằng từng này, có từng đấy phòng, vị trí như thế này, nhà cũ hay mới, tường xây chắc chắn hay không và tôi mặc cả, trả tiền. Như vậy thì tôi cũng đâu cần phải tính ra m2 và cũng chẳng có chuyện kiện tụng.

Rất nhiều người dân, đặc biệt là những người dân mua căn hộ chung cư cao cấp như ở Kangnam đã bị mất rất nhiều tiền từ cách tính mập mờ này. Theo ông, người dân có nên kiện Bộ Xây dựng và chủ đầu tư ra tòa?

Theo tôi, cách giải quyết ổn thỏa nhất là hai bên nên thu xếp hòa giải với nhau. Bởi ai cũng có cái lý của mình và khi đưa nhau ra tòa thì tiền phí có khi còn quá tội tiền lấy lại được. Thay vì cãi cọ, kiện tụng nhau, khách hàng nên nhường một chút, chủ đầu tư nhượng bộ một chút, mỗi người chịu thiệt một nửa thì mọi việc đều êm xuôi.