Về quản lý đô thị trong giai đoạn đô thị hóa hiện nay

1. Một số đặc điểm của đất đô thị

Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) của một vùng lãnh thổ. Đất đô thị có vai trò rất quan trọng và là điều kiện vật chất cơ bản không thể thiếu được cho phát triển đô thị. Đất đô thị được sử dụng vào những mục đích khác nhau, việc sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp đến sự phát triển đô thị. Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển kinh tế là quá trình gia tăng dân số và đô thị hoá, nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị của Hà Nội cũng như nhiều thành phố khác trên cả nước ngày càng trở nên bức thiết. Để khai thác, sử dụng đất đô thị một cách hiệu quả, phục vụ cho mục đích phát triển KT-XH bền vững của đô thị, công tác QLNN về đất đô thị cần đi đôi với quản lý nhà ở và công trình hạ tầng đô thị.

Đất đô thị có tác động rất lớn, thúc đẩy hoặc kìm hãm phát triển đô thị.Nó là yếu tố cấu thành thực thể KT-XH đô thị, nơi tập trung đông dân cư, công trình kiến trúc dầy đặc. Các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân cư đô thị cần phải được diễn ra trên những mặt bằng nhất định. Các đơn vị kinh tế của đô thị sử dụng chung hệ thống hạ tầng kĩ thuật công cộng do sản xuất tích tụ cao. Vì vậy, vai trò QLNN của chính quyền là làm sao cho đất đô thị được sử dụng hợp lý để có thể phát huy tác dụng thúc đẩy phát triển KT-XH đô thị. Nếu quản lý không tốt, sử dụng đất đô thị không hợp lý sẽ cản trở việc phát triển KT-XH. Khi quỹ đất đô thị không đủ so với quy mô, tốc độ của sự phát triển kinh tế thì các nhà quản lý phải mở rộng đô thị. Nếu hạn chế việc mở rộng đô thị sẽ kìm hãm sự phát triển kinh tế đô thị. Tuy nhiên, nếu quyết định mở rộng quá sớm thì sẽ gây lãng phí trong quản lý.

Đất đô thị có tác động lớn tới sự chuyển dịch cơ cấu của kinh tế đô thị, do đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đô thị. Các loại đất sử dụng tại đô thị là một chỉnh thể hữu cơ có quan hệ tỉ lệ nhất định; tỉ lệ không cân đối sẽ gây ra sự không ăn khớp giữa các chức năng đô thị, từ đó cản trở sự phát triển của kinh tế. Đất đô thị khi được sử dụng hợp lý sẽ có thể nâng cao hiệu quả kinh tế của toàn bộ đô thị. Một số nghiên cứu đã cho thấy, đất được sử dụng cho công nghiệp được bố trí hợp lý có thể tiết kiệm 10-20% đất sử dụng của đô thị; đất sử dụng cho giao thông nếu bố trí hợp lý sẽ tiết kiệm được 20-40% chi phí cho giao thông. Nhìn chung, kết cấu và tỉ lệ các loại đất sử dụng của đô thị có mối tương quan với sự bố cục và tỉ lệ giữa các ngành kinh tế đô thị. Sự phát triển của kinh tế thường đi liền với sự biến động của cơ cấu kinh tế đô thị. Kết cấu đất đô thị không thay đổi hoặc thay đổi không hợp lý sẽ cản trở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của đô thị. Do đó, vai trò QLNN của chính quyền là nghiên cứu, đánh giá một cách khoa học, để có thể xây dựng cho mình những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý cho phát triển KT-XH đô thị, tạo được sự hài hoà giữa các bộ phận khác nhau của đô thị, coi đô thị như một cơ thể sống, có sự thống nhất giữa các chinh thể.

Đất đô thị ảnh đến hiệu quảsảnxuất- kinh doanh của doanh nghiệp.Đất đô thị là một trong những yếu tố cấu thành nên giá trị đầu vào đối với từng đơn vị sản phẩm của doanh nghiệp. Sự khác biệt về vị trí của đất đai, hạ tầng kĩ thuật tác động trực tiếp đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Nói chung, hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất đô thị nơi doanh nghiệp đóng. Trong không gian xác định của đô thị thường tập trung một lượng lớn các doanh nghiệp công nghiệp, phải dựa vào các loại nguyên vật liệu do bên ngoài cung cấp, cự ly từ doanh nghiệp đến nơi cung ứng nguyên vật liệu là vô cùng quan trọng, cự ly ngắn giá thành thấp và ngược lại. Một vị trí tốt sẽ đảm bảo cho doanh nghiệp tập trung được các loại nguyên vật liệu cần thiết cũng như phân phối sản phẩm với chi phí tương đối thấp. Mặt khác, trên lĩnh vực không gian hữu hạn của đô thị, tập trung một lượng lớn dân số và hoạt động kinh tế, tồn tại một hệ thống đồng bộ các ngành nghề. Việc giảm giá thành vận tải là một trong những nhu cầu cần thiết của doanh nghiệp. Hơn nữa, đô thị là một thị trường lớn, doanh nghiệp có thể thông qua việc khai thác đầy đủ thị trường để hạ giá thành tiêu thụ sản phẩm. Đây là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Chính sách QLNN về đất đô thị tốt sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thuận lợi trong tiếp cận đất đai cũng như khuyến khích sử dụng các nguồn vốn cho đầu tư phát triển hạ tầng, giúp doanh nghiệp có thể tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế trong sản xuất - kinh doanh, từ đó có thể hạ giá thành và tăng giá trị cạnh tranh của sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ.

Đất đô thị là nơi tập trung dân cư và các trung tâm chính trị- kinh tế.Đất đô thị là nơi tập trung dân cư đông đúc, các công trình văn hoá, lịch sử, trung tâm thương mại, hành chính, chính trị, ngoại giao.. .của một vùng, quốc gia. Vai trò của chính quyền trong QLNN về đất đô thị là tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể tiếp cận và thực hiện đầy đủ các quyền của họ được Nhà nước quy định trong sử dụng đất đai, các tổ chức có thể thuận lợi sử dụng đất trong các hoạt động của mình. Quản lý đất đai cần đi đôi với quản lý và giữ gìn bảo vệ cảnh quan môi trường, di tích lịch sử, văn hoá tạo ra một không gian đô thị lành mạnh cho cuộc sống của cư dân đô thị, một hình ảnh đẹp về sự phát triển không gian. Chính sách sử dụng đất đai, trình độ phát triển kinh tế có tác động rất lớn đến không gian kiến trúc đô thị, ví dụ như nhà ống là kết quả của nền kinh tế buôn bán nhỏ, của hạn mức sử dụng đất ở thấp từ những năm trước đây. Đảm bảo cho đất đô thị, một nguồn tài nguyên, tài sản quý hiếm nhất được sử dụng một cách hiệu quả và công bằng trên cả phương diện lợi ích tư nhân và lợi ích cộng đồng, hạn chế các yếu tố độc quyền và sự đầu cơ đất đai; tình trạng khai thác cạn kiệt và hủy hoại đất; hay sự chiếm hữu các giá trị gia tăng của đất nhờ lý do khách quan là trách nhiệm của các cơ quan QLNN.

2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đô thị trong giai đoạn hiện nay

Thứ nhất, thống nhất QLNN về đất đô thị trên phạm vi lãnh thổ, có sự phân cấp quản lý cụ thể.

Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh tế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và phát huy tối đa các quyền đối với đất đai. Vì có như vậy người sử dụng đất mới yên tâm đầu tư sản xuất trên đất đai, cũng như có ý thức trong sử dụng, tránh hiện tượng khai thác kiệt quệ tài nguyên đất. Chính quyền các cấp đại diện cho Nhà nước thực hiện việc giao và cho thuê đất, có trách nhiệm kiểm tra, giám sát yêu cầu các đơn vị cá nhân sử dụng đất đô thị phải xây dựng hạ tầng; đất đô thị dùng để xây dựng nhà ở các công trình công cộng, các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, trụ sở các cơ quan, tổ chức phải đúng mục đích sử dụng, phù hợp với quy hoạch đô thị được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đất đô thị sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp phải tuân thủ theo các quy định về bảo vệ môi trường, mĩ quan đô thị và phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị.

Thứ hai, đất đô thị phải được sử dụng theo đúng mục đích và chức năng của quy hoạch, kế hoạch đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Nhà nước giao cho các tổ chức sử dụng đất đô thị vào mục đích công cộng phải tuân thủ theo quy hoạch và theo đúng chức năng, nhiệm vụ của tổ chức. Muốn thay đổi chức năng, mục đích sử dụng hoặc chủ sử dụng phải được phép của cơ quan có thẩm quyền. Chính quyền các cấp có trách nhiệm quản lý quỹ đất chưa sử dụng của đô thị. Việc quản lý tốt quỹ đất này giúp cho đô thị phát triển theo đúng định hướng phát triển của địa phương, quốc gia, đảm bảo sự hài hoà giữa các vùng và quốc gia.

Thứ ba, đấtđô thị phải được sử dụng theo hướng đảm bảo hài hoà các lợi ích.

Đó là mối quan hệ lợi ích giữa cá nhân và tập thể, lợi ích cộng đồng và xã hội. Mọi tổ chức hoặc cá nhân đều cần có đất đai để sống, làm việc, đi lại, vui chơi giải trí.. .Mặt khác, đất đai là tài sản quốc gia nên nó phản ánh lợi ích chung của xã hội. Các cấp chính quyền cần kết hợp hài hoà ba lợi ích đó là: lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của xã hôi bằng cách thiết lập các chiến lược phát triển KT-XH phù hợp với các quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý; thực hiện tốt các nhu cấu về kinh tế đối với đất đô thị (thuế đất, các chính sách khuyến khích và hạn chế về tài chính); sử dụng linh hoạt các phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt công cụ pháp luật trong quản lý đất đô thị.

Thứ tư, thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng.

Giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề phức tạp, khó khăn nhất trong quá trình đô thị hoá, quá trình phát triển, chỉnh trang đô thị. Rất nhiều công trình, dự án, nhất là các công trình, dự án ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng chiếm phấn lớn giá trị công trình. Việc giải phóng mặt bằng còn dây dưa, kéo dài, không đúng tiến độ, càng làm cho chi phí dự án tăng cao. Để công tác giải phóng mặt bằng phục vụ mục tiêu phát triển đô thị cần thực hiện đồng bộ các giải pháp:

- Hoàn thiện chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng theo hướng hài hoà lợi ích của Nhà nước và người dân; đảm bảo tính nhất quán, tính công bằng trong nội dung các chính sách đối với các đối tượng bị điều chỉnh.

- Chính quyền địa phương cần phối hợp nỗ lực của các cơ quan chức năng và các tổ chức chính trị - xã hội thực hiện quyết liệt, dứt điểm công tác giả phóng mặt bằng, không để tình trạng "cổ chai", "nút thắt" tồn tại trên các công trình, dự án trị giá hàng nghìn tỉ đồng.

- Nghiên cứu, áp dụng cách thức giải phóng mặt bằng rộng hơn quy mô cần thiết để có quỹ đất sắp xếp chỉnh trang mặt phố và tái định cư tại chỗ cho người dân như TP. Đà Nẵng đã và đang áp dụng.