Phân hạng nhà chung cư: Hãy trả lại tên cho em

Lâu nay, nhiều chung cư được gắn mác “chung cư cao cấp” bởi nhiều chủ đầu tư, những người môi giới, kể cả những người muốn bán lại căn hộ của mình. “Chung cư cao cấp” được đăng “loạn xạ” ở các trang thông tin về nhà đất trên các Website, trên các báo làm nhiều người có nhu cầu thực sự như bị lạc vào ma trận không biết đâu mà “lần”, bởi chưa có tiêu chí nào để có thể đánh giá và cùng với sự hiểu biết hạn chế của người dân trong lĩnh vực xây dựng. Có chăng người ta chỉ biết được chất lượng chung cư của mình có cao cấp thực sự hay không sau một thời gian ngắn sử dụng. Lợi dụng điều này mà nhiều chủ đầu tư, cò nhà đất đã gắn vô tội vạ cái mác “chung cư cao cấp” hòng “loè” khách hàng để trục lợi. Và đây cũng chính là một trong những nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản của VN bị mang tiếng là có chỉ số minh bạch thấp.

Vậy làm thế nào để trả lại đúng tên cho các khu chung cư và hạn chế sự “bốc hơi” tiền túi một cách oan uổng của người dân? Có lẽ bên cạnh các giải pháp nhằm lập lại trật tự và đưa dần thị trường này đi vào quỹ đạo rất cần có một khung pháp lý giúp thị trường này hoạt động minh bạch hơn. Phóng viên Tạp chí Người Xây Dựng đã có cuộc trao đổi vấn đề này với Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam . Thứ trưởng cho biết: Quan hệ giữa người mua và người bán là quan hệ dân sự, thuận mua vừa bán, người mua và ngưòi bán phải trung thực, phải cẩn thận xem xét và phải tự chịu trách nhiệm trước quyết định mua bán của mình, Nhà nước không áp đặt. Nhưng do những thông tin về bất động sản của VN còn hạn chế, nhiều chủ đầu tư chưa trung thực, lợi dụng tình trạng khan hiếm hàng, Cầu vượt quá Cung để có những thông tin sai lệch về sản phẩm, trên cơ sở đó đẩy giá lên. Hệ thống chuyển nhượng mua bán trên thị trường cũng vậy, người môi giới chưa có tính chuyên nghiệp và luôn muốn bán giá cao để kiếm lãi nhiều chứ chưa đặt quyền lợi của khách hàng lên trên nên họ quảng cáo quá lên về hàng hoá của mình mà người dân thì thông tin không có, hiểu biết còn có mức độ nên sự đánh giá lựa chọn thường theo tâm lý đám đông, theo tin đồn, bản vẽ thì không đọc được, kinh nghiệm mua bán bất động sản chưa có. Vì vậy, ngày 02/ 6/ 2008 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14/ 2008/ TT- BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư. Thông tư này hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập (có một hoặc nhiều đơn nguyên cùng một khối). Sau khi công trình được nghiệm thu bàn giao theo quy định của pháp luật về xây dựng, thì việc đánh giá phân loại vẫn phải đảm bảo các tiêu chí và thông tư này không áp dụng đối với nhà chung cư là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh việc doanh nghiệp phải tự xếp hạng dựa theo tiêu chí xếp hạng của Bộ Xây dựng, còn người mua căn cứ vào bảng xếp hạng đó để nhận định được hàng hoá mình mua thuộc hạng nào từ đó xem xét giá cả có phù hợp không chứ Nhà nước không can thiệp và nó chỉ có tính pháp lý khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng... Ví dụ như khi chủ đầu tư quảng cáo là nhà hạng 1 đạt các tiêu chí như vị trí, quy hoach, chất lượng kỹ thuật, hệ thống dịch vụ... nhưng đến khi nhận nhà không đạt những tiêu chuẩn đó thì người mua có thể kiện ra toà và toà án cũng có thể căn cứ vào những tiêu chí này phân định.

Tại thông tư 14, có 4 nhóm tiêu chí phân hạng nhà chung cư, đó là: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó nhà chung cư được phân thành 4 hạng sau:

Nhà chung cư hạng 1:(cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ đạt mức độ hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.