Giá nhà ở chung cư theo định hướng XHCN

Vài thí dụ dễ nhận thấy là, mặc dù cho phép các Cty kinh doanh xăng dầu được phép tự quyết định giá bán lẻ nhưng Nhà nước vẫn có biện pháp kiểm soát không để các “nhà xăng dầu” lũng đoạn thị trường; Tập đoàn Điện lực độc quyền năng lượng điện nhưng không thể tuỳ tiện nâng giá… vì những mặt hàng then chốt này ảnh hưởng quyết định tới nền kinh tế xã hội. Trợ giá dầu cho ngư dân, giúp vốn cho các Cty lương thực thu mua gạo cho nông dân là những biện pháp tích cực. Còn lĩnh vực nhà ở, một lĩnh vực đặc biệt quan trọng trong đời sống, nhất là dân cư đô thị, đang hướng tới chung cư, cũng cần phải tính đến.

Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên Hiệp Quốc (LHQ) về Chiến lược toàn cầu về chỗ ở, nhấn mạnh: “Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người và là điều cốt tử cho việc làm thành những ước vọng của con người”. Tuyên bố Istambul (Thổ Nhĩ Kỳ) tại hội nghị LHQ về định cư con người lần thứ II ngày 3 - 14/2/1996 chỉ ra rằng: “Trách nhiệm của chính phủ là tạo ra khung điều kiện cho một thị trường nhà ở được vận hành tốt. Lĩnh vực nhà ở phải được xem như là một thị trường hợp nhất. Trong đó xu hướng của một phân đoạn này có thể ảnh hưởng đến một phân đoạn khác. Sự can thiệp của chính phủ là cần thiết để xử lý nhu cầu của nhóm dân cư bị bất lợi và dễ bị tổn thương mà thị trường phục vụ không hiệu quả”.

Hiến pháp Việt Nam ghi rõ: “Mọi người đều có quyền có nhà ở”. Tiếp đó Luật Nhà ở với những quy định cụ thể, rõ ràng về nhà ở với các điều kiện của trường hợp khác nhau… Cho nên không thể vì “kinh tế thị trường” mà không tăng cường quản lý, trao gửi hầu hết vào sự may rủi của thị trường thì đâu phải là “tạo điều kiện dễ dàng”, là thực hiện Hiến pháp “mọi người dân có quyền có nhà ở”.

Có thể nói hiện nay ta mới bước đầu có cơ chế quản lý nhà xã hội. Còn đại bộ phận nhà ở trên thị trường hầu như thả nổi cho các chủ đầu tư thao túng. Đã hình thành một lớp “cò nhà”, có vốn thì tung ra mua căn hộ, rồi găm lại chờ giá lên, thiếu vốn thì vay ngân hàng. Có người lãi lớn, có người bị “tâm lý số đông” xô nhau mua căn hộ, chẳng gặp thời, giá xuống thế là lỗ vốn lớn. Những cơn “sốt nhà”, rồi “đóng băng” nhà gây rối loạn đời sống xã hội. Còn chủ đầu tư thu lợi nhuận lớn kiểu “vừa bán vừa la cũng đắt hàng”.

Vì vậy, cần phải nghiên cứu khoa học để giải quyết vấn đề này. Quản lý mà không cấm.

Đối với người mua: Sớm ban hành thuế tài sản, nhà đất, chế độ sở hữu nhà ở tối đa và thuế luỹ tiến. Đây là một giải pháp tích cực chống đầu cơ, để người mua nhà ở tiếp cận thị trường.

Đối với nhà kinh doanh: Cơ chế quản lý kinh doanh, thực hiện chế độ kiểm toán minh bạch, cơ cấu giá sản phẩm công khai: Ai bán, khi nào bán, xếp loại chung cư theo bản tiêu chí Bộ Xây dựng ban hành (không tràn lan căn hộ cao cấp), giá cả chính xác… Khuyến khích các Cty nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng với giá cả hợp lý để làm cơ sở ổn định giá thị trường theo kiểu “đột phá nhất điểm, thúc đẩy toàn diện”.

Đối với cả người bán và mua: Vấn đề là sự minh bạch. Muốn vậy phải đưa giao dịch nhà chung cư trong quỹ đạo sàn giao dịch BĐS. Các thông tin của cả hai bên đều phải đăng ký và được nhà nước kiểm soát. Hình thức này nhiều nước trên thế giới đang sử dụng. Sự ra đời của sàn sẽ làm thị trường minh bạch hơn, cái gì công khai cũng dễ quản lý và điều chỉnh. Người bán phải đưa công khai thông tin để mọi người biết: số lượng, đặc điểm, giá cả… Tất cả thông số đều phải dựa trên căn cứ, bằng chứng, lập luận có sức thuyết phục. Sàn giao dịch thay mặt người mua kiểm tra độ tin cậy của thông tin, người mua sẽ dựa trên cơ sở đó mà quyết định.

Hiện thị trường BĐS nước ta đang hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu không sớm có cơ chế quản lý thích hợp sẽ bị lũng đoạn từ bên ngoài và ta sẽ hoàn toàn bị động, chịu thiệt lớn.

Không thể đơn giản bằng cách các chuyên gia nhà nước suy ngẫm và biên soạn điều nọ cấm, điều kia ràng buộc, điều này cho phép. Ít ngày sau thấy sơ hở, lỏng lẻo, bị kêu ca nhiều là lại thay đổi, bổ sung… Cần lập thành đề tài nghiên cứu khoa học có phản biện nghiêm túc (không phải chỉ là gửi văn bản cho bộ này, ngành nọ để xin ý kiến). Từ đó làm cơ sở để soạn thảo cơ chế, chính sách quản lý.

Điều cần thiết là dù nhà ở (bất động sản) “lên sàn” vẫn cần sự thông thái, đừng bao giờ bị lôi cuốn bởi tâm lý số đông.

Nhân đề cập đến vấn đề thị trường nhà ở, tương cùng nên thêm đôi lời. Năm 1976, sau khi thống nhất đất nước đã có chủ trương thành lập Tổng cục Xây dựng nhà ở (thuộc Bộ Xây dựng). Nay có Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), cơ quan này cần được giao nhiệm vụ nghiên cứu toàn diện vấn đề nhà ở đang vô cùng rộng lớn. Ví như chế độ quản lý vận hành quy chế quản lý nhưng mỗi nơi hiểu một cách khác nhau và lợi ích thường về phía chủ đầu tư, “mắc cạn” về người ở.