Thiết kế chung cư thời khủng hoảng

Nhà nhà đầu tư chung cư, người người thiết kế, thi công chung cư, trong một khuôn khổ pháp lý lỏng lẻo, sơ sài dẫn đến siêu lợi nhuận cho các chủ đầu tư “nhanh nhạy” trong việc nắm bắt thị trường và người dùng cuối trở thành nạn nhân của các thiếu sót trong thiết kế, thi công, quản lý chung cư vì ít có cơ hội lựa chọn.

Chính vì có lợi nhuận cao, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp, nên con sóng đầu tư chung cư (bao gồm cả phát triển và đầu cơ chung cư) trở thành sóng thần. Nó nâng các vận động viên lướt sóng tốt lên đỉnh và sau đó nhấn chìm các vận động viên nghiệp dư xuống đáy. Để tránh sự tàn phá ghê gớm của con sóng BĐS nói chung cũng như phân khúc chung cư nói riêng, Chính phủ đã phải siết chặt việc cho vay đầu tư BĐS, chính là năng lượng tạo sóng.

Sau khoảng 5 năm phát triển nóng, thời hoàng kim của chung cư có lẽ đã kết thúc. Năm 2012 được nhiều người dự đoán là năm “tận thế” của phân khúc chung cư cao cấp, đặc biệt là loại chung cư chỉ được chủ đầu tư cho là cao cấp, với giá bán của chung cư cao cấp nhưng tiện nghi ở thì của loại chung cư cho người thu nhập thấp. Thực tế thì loại hình nhà ở chung cư không bao giờ chết, kể cả chung cư cao cấp vì nhu cầu nhà ở không bao giờ hết. Chỉ có điều, quyền lợi của người bán và người mua chưa được cân bằng. Trong thời kỳ khó khăn hiện nay các chủ đầu tư BĐS cần nhanh chóng thích ứng để có thể sớm tìm lại được khách hàng.

Thị trường chung cư hiện nay vẫn còn tiềm năng, Việt Nam vẫn còn cần cỡ 20-30 năm nữa để phát triển đô thị đến mức độ ổn định như ở các nước phát triển. Nhưng khách hàng hiện nay không còn giống khách hàng của thời kỳ phát triển nóng. Thời điểm trước, đa số khách mua chung cư là nhà đầu cơ, không có nhu cầu ở. Vì lẽ đó, họ không quan tâm nhiều đến tiện nghi ở, chỉ quan tâm đến diện tích căn hộ, vị trí tòa nhà. Ai kỹ tính hơn thì có quan tâm đến các tiện ích công cộng, chủ đầu tư. Nhiều người thậm chí trước khi “lướt sóng” còn chưa biết rõ thiết kế của căn hộ ra sao. Hiện nay, nhu cầu mua chung cư vẫn còn nhưng đa số sẽ là những người dùng cuối. Vì vậy người ta sẽ quan tâm đến giá trị thật của căn hộ hơn. Khách hàng trong thời kỳ khủng hoảng mới thật sự được coi là thượng đế. Họ có nhiều cơ hội lựa chọn hơn, tính đào thải của thị trường cũng lớn hơn nhiều. Giá trị của căn hộ được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, thiết kế, chất lượng thi công, quản lý, tiện ích công cộng. Trong khuôn khổ bài viết này chúng tôi chỉ bàn đến giá trị căn hộ có liên quan đến thiết kế để thấy việc thay đổi thiết kế chung cư cho phù hợp hơn với thị trường sẽ có 2 hướng. Chủ đầu tư cần căn cứ vào thực tế để lựa chọn hướng đi nào cho phù hợp.

Thiết kế để giảm giá thành

Thực tế cho thấy, như nhiều chuyên gia phân tích thị trường BĐS đã nói, hiện tại phân khúc chung cư cao cấp, nói đúng hơn là chung cư giá cao là khó bán nhất. Lý do đơn giản là người dùng cuối đa số là người không có nhiều tiền, nhu nhập chỉ ở mức trung bình. Theo phân tích thì giá chung cư dưới 2 tỷ hiện vẫn còn bán được. Vậy làm thế nào để giảm giá thành chung cư? Một là thu hẹp diện tích mỗi căn hộ, hai là thiết kế để giảm chi phí thi công căn hộ.

Việc thu hẹp diện tích căn hộ chỉ đến một giới hạn nhất định. Căn hộ chung cư không nên có diện tích nhỏ hơn 45-50m2. Căn hộ có diện tích khoảng 30m2 (căn hộ studio hay officetel) chỉ dành cho thành phần khách hàng cá biệt, không nên nhân rộng như một loại căn hộ tiêu chuẩn, tránh hình thành các chung cư ổ chuột hiện đại. Việc thu hẹp diện tích căn hộ, theo chúng tôi, không phải là phương án cần nhiều chất xám, là phương án giảm giá chung cư theo cách cơ học.

Lựa chọn phương án thiết kế căn hộ sao cho có thể giảm chi phí thi công (là chi phí lớn nhất cấu thành nên giá thành chung cư), dường như là cách thông minh hơn. Trong bài viết “Thiết kế chung cư thời nay” (Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 6/2011) chúng tôi đã phân tích kỹ về các yếu tố cấu thành giá chung cư. Để giảm giá xây lắp chung cư cần:

1. Giảm tối đa diện tích mặt ngoài, giảm tối đa diện tích giao thông, kỹ thuật.

2. Sử dụng vật liệu xây dựng và hoàn thiện giá rẻ.

3. Sử dụng công nghệ mới trong thi công xây lắp.

4. Thiết kế theo modul điển hình để có thể tiền chế được nhiều kết cấu, thuận tiện cho việc thi công hàng loạt.

5. Thiết kế hình dáng mặt bằng sao cho có lợi về độ cứng chống uốn (đối với nhà cao trên 20 tầng), giảm sức cản của gió.

6. Giảm tối đa diện tích tầng hầm.

7.Giảm diện tích cửa kính ngoài nhà.

8. Giảm độ cao tòa nhà.

9. Ít sử dụng hệ thống cơ điện với công nghệ cao, tốn kém.

Các phương án kể trên đều có mặt trái của nó, ngoài phương án 3 và 6 thì nhìn chung là đều dẫn đến giảm tiện nghi ở hay giảm chất lượng công trình. Vì vậy, chủ đầu tư và KTS cần lựa chọn phương án sao cho hợp lý để tránh biến chung cư thành nhà ổ chuột vì tiện nghi ở quá kém. Tuy nhiên, trong thời kỳ phát triển nóng về kinh tế thì việc xây dựng ồ ạt các tòa nhà chung cư giá rẻ để đáp ứng các nhu cầu bức thiết cho quá trình đô thị hóa là khó tránh khỏi. Hiện tại, ở Hồng Kông, các chung cư giá rẻ xây dựng từ những năm 70 với hành lang giữa tối tăm rộng khoảng 1,5m, siêu dài (để tiết kiệm thang) đã và đang trở thành các khu ổ chuột với các tệ nạn xã hội đang dần được đập bỏ. Để tránh biến chung cư giá rẻ thành nhà ổ chuột quá nhanh thì nhà quản lý cần có 1 khung pháp lý, tiêu chuẩn thiết kế chặt chẽ.

Theo khảo sát của chúng tôi, các tòa chung cư tại khu đô thị Đền Lừ và Định Công hiện đang xuống cấp khá nghiêm trọng, đặc biệt là khu Đền Lừ. Khu Đền Lừ với tiêu chí ban đầu là khu đô thị để tái định cư, được thiết kế từ những năm 2000 - 2002 và khu Định Công thiết kế với tiêu chí giá rẻ (nhiều căn hộ để tái định cư). Khi khung pháp lý, tiêu chuẩn thiết kế còn thiếu rất nhiều dẫn đến sự xuống cấp nhanh chóng. Hiện nay bề mặt hoàn thiện tường các tòa nhà, vì được quét ve, đã xuống cấp nghiêm trọng, nhìn thấy rõ các vết ngấm nước trên tường.

Nhiều tòa nhà chung cư đã xây dựng tại Hà Nội hiện cũng đã áp dụng các phương pháp thiết kế giảm giá thành kể trên và tương đối thành công về mặt giảm giá. Đó là các chung cư tại khu đô thị Linh Đàm, Định Công do HUD làm chủ đầu tư, với kiểu thiết kế nhà dài hành lang giữa để tiết kiệm thang máy, không có tầng hầm, thiết kế dạng modul, lưới cột đều nhau, vật liệu xây dựng rẻ tiền, độ cao vừa phải (9-11 tầng). Đó là khu Trung Hòa - Nhân Chính, do Vinaconex làm chủ đầu tư, với kiểu thiết kế tối thiểu về hành lang, giao thông, kỹ thuật, ứng dụng công nghệ mới trong thi công (kết cấu tiền chế ứng suất trước), mặt bằng kiến trúc nhiều tòa nhà theo dạng hình vuông với diện tích bề mặt tối thiểu, vật liệu hoàn thiện tương đối rẻ tiền. Cách thiết kế này dẫn đến tiện nghi ở chưa tốt, kiến trúc chưa đẹp, điều đó là khó tránh khỏi đối với một sản phẩm giá rẻ.

Thiết kế để tăng tiện nghi ở

Chung cư với tiện nghi ở cao chưa phải đã “chết” cho dù hiện tại chung cư với giá thành cao đang "ngắc ngoải". Với các vị trí trung tâm, đắc địa, thì thiết kế chung cư với tiêu chuẩn cao dành cho người có thu nhập khá vẫn là phương án hợp lý. Nhu cầu ở gần trung tâm vẫn có rất nhiều nhưng khi nguồn đất gần như đã hết thì ở chung cư tiêu chuẩn cao là điều bắt buộc. Với các vị trí không phải là đắc địa thì việc tăng tiện nghi ở để phát triển các khu chung cư dành cho người có thu nhập trung bình vẫn là cần thiết để tìm kiếm khách hàng trong giai đoạn BĐS ế khách.

Các tiêu chí để tăng tiện nghi ở thì gần như đối nghịch với các tiêu chí giúp giảm giá thành kể trên. Tất nhiên, không phải chung cư với các tiêu chí tăng giá thành thì sẽ có tiện nghi ở cao. Trước đây, khi cầu vượt cung nhiều lần thì các chủ đầu tư và KTS có phần dễ dãi trong việc cho ra đời các sản phẩm chung cư. Các chủ đầu tư thì chỉ cần thuê KTS nước ngoài thiết kế, tiếp thị bán hàng, quản lý dự án, thi công, thậm chí chỉ cần làm sao cho dự án có yếu tố nước ngoài (thường gọi là thuê tây balo, tây ăn rau muống), thì nghiễm nhiên có quyền thổi giá và tự định nghĩa sản phẩm của mình là cao cấp. Khách hàng thì quay cuồng trong vòng xoáy mua đi bán lại, suất ngoại giao, giá gốc cộng chênh lệch... để rồi không có cơ hội lựa chọn sản phẩm có thiết kế tốt. Hiện nay, khi khách hàng đã có quá nhiều lựa chọn thì các chủ đầu tư và KTS cần phải đầu tư công sức vào thiết kế hơn để sản phẩm có tiện nghi cao nhất, phù hợp với lối sống, túi tiền của đa số khách hàng.

Ngoài các tiện nghi tối thiểu ở cần có, các phòng chính như phòng khách, phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên; thì các tiện nghi ở mang tính gia tăng như logia phơi, bếp ướt, không gian thờ, phòng cho người giúp việc, kho, tăng các tiện ích công cộng như gara, phòng tập, bể bơi, nhà trẻ cũng cần được cân nhắc bổ sung.

Thực tế cho thấy, hầu hết khách hàng sau khi mua căn hộ đều phải cải tạo lại thì mới ở được. Lý do không hẳn là do thiết kế tồi, vì càng chung cư cao cấp (có thiết kế nhìn chung là tốt hơn phân khúc giá rẻ), thì tỷ lệ phải chỉnh sửa lại thiết kế càng nhiều, dẫn đến lãng phí tài sản xã hội, làm ảnh hưởng đến kết cấu và hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà cũng như làm ảnh hưởng đến các hộ dân đã sinh sống ổn định. Lý do chính là vì thiết kế gốc quá cứng nhắc, chỉ có 1-2 mẫu trong khi khách hàng thì có vài chục nhu cầu ở khác nhau. Để phụ vụ được khách hàng tốt hơn thì các chủ đầu tư nên có các thiết kế mở, nhiều lựa chọn để sao cho sự thay đổi thiết kế không làm ảnh hưởng đến các hạng mục chung của tòa nhà. Chủ đầu tư cần cho khách hàng được quyền chủ động hoàn thiện nội thất căn hộ theo mục đích riêng vì thực tế hầu hết khách hàng muốn thay đổi vật liệu hoàn thiện, trang thiết bị nội thất, thiết bị vệ sinh. Hơn nữa, chủ đầu tư nên có vài phương án mặt bằng căn hộ cho khách hàng lựa chọn.

iện tại, một số dự án chung cư như Sky Garden thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng - TP HCM, chung cư Royal City, TSQ - Hà Nội... cũng đã mở cho khách hàng có nhiều lựa chọn mặt bằng hơn với cùng một vị trí căn hộ, hay cho phép khách hàng được quyền tự hoàn thiện nội thất. Tuy nhiên, các dự án trên đều có mức giá khá cao, chưa phải là lựa chọn cho người có thu nhập trung bình.

Việc lựa chọn phương án nào để tiếp cận khách hàng trong buổi “chợ chiều” thực tế không phải đơn giản. Chủ đầu tư cũng như KTS phải cân nhắc để phối hợp cả 2 phương án giảm giá thành và tăng tiện nghi cho căn hộ chung cư. Mỗi vị trí khu đất sẽ có lựa chọn khác nhau để cân đối về tính tiện nghi hay giá thành hạ. Và cần nhớ rằng, lựa chọn đúng phương án thiết kế, kết hợp với phương án tài chính hợp lý thì sẽ được khách hàng lựa chọn.