Nhỏ - rẻ mà vẫn xanh
1. XANH
Một công trình xanh phải được hình thành từ giải pháp thiết kế kiến trúc, sử dụng các yếu tố gần gũi thiên nhiên, bảo vệ môi trường nhằm tiết kiệm năng lượng tối đa. Thiết kế có khe thông thoáng nắng gió cho tầng hầm, sảnh tầng và các phòng căn hộ; sân thượng bố trí bồn hoa, cây kiểng kết hợp sắp xếp các khu vực sinh hoạt cộng đồng; ban công là nơi trồng hoa, thư giãn nghỉ ngơi; công viên và vỉa hè phủ đầy mảng xanh tạo không khí mát lành.
Có 4 yếu tố để hình thành chung cư xanh: kiến trúc xanh, không gian xanh, môi trường xanh và hiệu quả xanh.
Kiến trúc xanh: Khe sảnh tầng; ban công, sân phơi.
Không gian xanh: Công viên xanh; tầng hầm xanh; sân thượng xanh.
Môi trường xanh: Xử lý chất thải; vệ sinh sạch; hệ thống cấp nước sạch.
Chữa cháy ở chung cư cao tầng hiệu quả không cao, cho nên phải đạt nặng yêu cầu phòng cháy: Làm sao công trình KHÔNG CHÁY (không có vật liệu dễ cháy và truyền cháy) và KHÔNG NGẠT (sảnh tầng thông thoáng không tụ khói).
Hiệu quả xanh: Giá bán và phí quản lý thấp; con người xanh; cộng đồng thân thiện; tiết kiệm năng lượng.
2. CĂN HỘ NHỎ
2.1 Nhu cầu căn hộ nhỏ:
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là phân khúc người độc thân, người mới lập gia đình và vợ chồng già tức là căn hộ 1- 2 người. Quan điểm hộ gia đình phải 3 - 4 người không còn phù hợp, thực tế đã có nhiều gia đình 1 - 2 người.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, số người từ độ tuổi 18 - 34 chiếm 28,34% trên tổng dân số cả nước, trong đó có hơn 50% là người độc thân. Hàng năm, tại Tp.HCM có khoảng 40.000 cặp đăng ký kết hôn, chưa kể khoảng 20.000 cặp không thể đăng ký vì không có hộ khẩu.
Theo kết quả thăm dò của VNExpress (bảng dưới đây), nhu cầu căn hộ có diện tích từ 20 - 40m 2 là 58,1%, nhưng hiện nay Nhà Nước vẫn chưa có chính sách khuyến khích đầu tư và tạo điều kiện sở hữu căn hộ cho họ.
Loại căn hộ (m 2) | 20 – 30 A0 (thí điểm) | >30 – 50 A (đại trà) | >50 – 70 B | >70 C |
Số người | 1 | 2 | 3 | 4 |
Chỗ để xe | 1 xe gắn máy | 2 xe gắn máy | 2 xe gắn máy | 2 xe gắn máy |
Nhà loại A0 và A không có xe ô tô | 12 hộ/1 ô tô | 6 hộ/1 ô tô | ||
2.2 Nguồn cung trên thị trường
Nếu làm thống kê số căn hộ cung (màu đỏ) rồi đến số cầu (màu xanh) có giá từ 500 triệu đến 5 tỉ đồng; phần giao nhau là căn hộ bán được, phần còn lại cung cầu không giao nhau là không bán được, sẽ thấy độ trầm lắng đóng băng ngay. Hiện nay hơn 60.000 căn hộ giá trên 1 tỉ đồng không thể bán được tại Tp.HCM.
Vì giá thành xây dựng công trình là 5 tr.đ/m 2 (theo Bộ Xây Dựng là 7.280.000 đồng/m 2), nên giá thành xây dựng căn hộ không dưới 7 tr.đ/m 2, cộng thêm tiền bồi thường đất và đầu tư hạ tầng, tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất, tổng cộng 10 - 12 tr.đ/m 2, cộng thêm dự phòng phí và lãi nên giá bán thấp nhất cũng phải 12 - 14 tr.đ/m 2. Diện tích căn hộ ít nhất phải 45m 2 lọt lòng tức là 50m 2 xây dựng, do đó giá bán 600 - 800 tr.đ/căn hộ. Để giảm giá bán căn hộ thì Nhà nước cần giảm tiền sử dụng đất và cho phép xây dựng căn hộ nhỏ hơn 45m 2.
Năm 2011 đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp không dám khởi công, xây dựng cầm chừng, ngưng thi công (70% dự án) quá lâu dẫn đến thua lỗ.
2.3 Kiến nghị
Cho phép làm căn hộ nhỏ với các chỉ tiêu diện tích - số người - diện tích để xe như sau:
- Không ấn định tỷ lệ các loại căn hộ A, B, C trong từng dự án.
- Nhà cho thuê và nhà thu nhập thấp không có chỗ để ô tô.
· Nên xem căn hộ nhỏ giá dưới 15 tr.đ/m 2 là nhà ở xã hội theo phương thức thương mại do doanh nghiệp đầu tư và có quy chế ưu đãi cho loại nhà này. Còn nhà ở xã hội do Nhà Nước đầu tư, doanh nghiệp thực hiện.
· Nhà Nước giải quyết trên 100.000 căn hộ diện tích lớn đang tồn đọng trong cả nước, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân không có nhà. Cho phép các căn hộ trên 70m 2 được chia đôi hay chia ba thành căn hộ trên 35m 2 có giá bán từ 400 - 600 tr.đ/căn hộ.
· Ưu tiên cho vay đối với những dự án căn hộ nhỏ dưới 1 tỉ đồng.
3. RẺ
Để tạo ra sản phẩm rẻ phù hợp với nhu cầu, khả năng của người dân trong tình hình khó khăn hiện nay thì yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu (nhân lực hơn thế lực và tài lực).
Đầu tư nhân lực để hạ giá thành
- Hội đồng tư vấn kỹ thuật: Cần có Hội đồng tư vấn chuyên nghiệp và chuyên môn cao, giúp doanh nghiệp đưa ra những chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.
- Đơn vị thiết kế giỏi: Hợp lý và tiết kiệm trong thiết kế từ diện tích căn hộ, bố trí phòng ốc; đặc biệt là tiết kiệm kết cấu, có thể giảm đến hơn 2trđ/m 2.
- Đơn vị thi công tốt: tổ chức điều hành, thi công hợp lý, quản lý chặt vật tư để không thất thoát lãng phí; có thể tự thi công hoặc sản xuất một số cấu kiện như cửa, tủ tường, tủ bếp, lan can, doanh nghiệp có thể tiết kiệm hơn 0,5 tr.đ/m 2.
