Nhiều điểm mới sở hữu chung cư có thời hạn

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triền đô thị Việt Nam

Chia sẻ với vusta.vn TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triền đô thị Việt Nam cho biết, Luật Nhà ở 2014 đã đi vào cuộc sống và đạt được một số kết quả nhất định, khá đồng bộ, tuy vậy cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế như Quy định về sở hữu nhà ở, về kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, về nguồn lực phát triển và quản lý nhà ở (nhất là nhà chung cư). Đây là các vấn đề được dư luận quan tâm thể hiện qua truyền thông và gần đây là trong chất vấn tại Quốc hội kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI. Đến nay từ thực tiễn, từ định hướng được xác định trong các văn bản pháp lý hiện hành cho thấy cần phải sửa đổi Luật Nhà ở để đảm bảo tính thống nhất. Ngoài ra, tôi cho rằng cần nhận diện rõ hơn vai trò nhà ở trong cuộc sống. Trong Hiến pháp hiện hành Nhà ở được xác định là một trong các quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân (điều 22 Hiến pháp 2013). Nhà ở không chỉ gắn kết trực tiếp với cuộc sống người dân mà còn là loại hình công trình có quỹ di sản lớn, có giá trị văn hóa minh chứng cho quá trình phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội cần được nhận diện đầy đủ để khai thác, phát huy giá trị có hiệu quả. Nhà ở còn là tiêu chí, chỉ tiêu trong quốc hội, trong định hướng phát triển, trong tạo lập diện mạo không gian đô thị và nông thôn.

Liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư, TS Đào Ngọc Nghiêm cho hay dự thảo đưa ra hai phương án. Phương án 1 là bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ở phương án 2, dự thảo đưa ra thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Với phương án này thì dự thảo giữ nguyên quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Tại dự thảo này, Bộ Xây dựng cũng nêu rõ việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu. Theo đó, trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Đối với việc xử lý đối với nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều này được quy định như sau: Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại Chương V của Luật này.

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến công khai rộng rãi trong thời gian hai tháng, bắt đầu từ ngày 6/9 đến 6/11/2022.

Dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5.2023). Dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2024.

Ngoài ra, TS Nghiêm cho biết, về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đây là vấn đề rất được dư luận quan tâm, đã có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả không như mong muốn. Theo thống kê cả nước có »2467 chung cư cũ (xây dựng trước 1994), trong số này 25% là nguy hiểm, xuống cấp nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%. Hà Nội có 1579 chung cư cũ với 1,8 triệu m² sàn và 20 vạn người ở, được đặt vấn đề cải tạo thí điểm từ 2000 và đẩy mạnh từ 2007 (sau Nghị định của Chính phủ) nhưng đến nay mới chỉ cải tạo hơn 10%. Gần đây 2021 đã xây dựng đề án để thực hiện quyết liệt.

          Dự thảo Luật sửa đổi đã cập nhật được các quy định mới từ Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ (từ điều 75 ÷ điều 83). Đề nghị ngoài 2 mô hình hình thức thực hiện cải tạo (Nhà nước doanh nghiệp) đề nghị nghiên cứu thêm mô hình: Cộng đồng các hộ dân liên kết thực hiện. Đây là mô hình đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc... Việt Nam cũng đã đề xuất trong nhiều hội thảo, nghiên cứu của một số trường đại học.

Trong dự thảo, về chính sách xây dựng nhà ở xã hội, đây là nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở và là một nội dung đã nêu trong nhiệm vụ 5 giải pháp phát triển kinh tế - xã hội của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2030 đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần XIII thông qua, đó là "Có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội". Gần đây Chính phủ đã có kế hoạch xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội nhưng còn nhiều vấn đề trong tổ chức thực hiện cần có quy định. Trong dự thảo đã đề cập cụ thể tại các điều từ 88 đến 123 là cơ bản đồng bộ. Tuy vậy, theo TS nghiêm vẫn còn một số chi tiết xin lưu ý như đất xây dựng nhà ở xã hội cần tập trung cụ thể hơn theo PA1, ưu tiên dành quỹ đất trong các khu ĐTM để xây dựng nhà ở xã hội nhằm tạo công bằng về chất lượng sống cho cư dân, tránh phân hóa giàu, nghèo. Về xác định giá bán nên tập trung quy định theo PA2: Chủ đầu tư xác định qua kiểm toán nếu có sai phải đền bù người mua.

Nhà lưu trú cho công nhân, trong dự thảo nêu khá đồng bộ và cụ thể, tuy vậy về xác định giá thuê nhà đề nghị xác định rõ thẩm quyền của cơ quan có trách nhiệm và quản lý sử dụng nhà lưu trú nên gắn với trách nhiệm chính quyền địa phương.

TS Nghiêm cho hay, Dự thảo Luật đã được nghiên cứu nghiêm túc, có nhiều đổi mới song rất cần nâng cao tính thực tiễn.

Theo kế hoạch từ thời gian quốc hội thông qua Luật còn không nhiều, lại là vấn đề tác động trực tiếp đến nhân dân nên cần có giải pháp tích cực để lấy ý kiến đóng góp rộng rãi và kế hoạch sớm để Chính phủ ban hành hướng dẫn và quy định chi tiết.