Một số vấn đề cần trao đổi về phát triển các dự án khu đô thị mới tại Việt Nam

* Về mô hình, cấu trúc dự án KĐTM. Đứng về tổng thể đô thị, các dự án KĐTM phần lớn mới chỉ là các khu ở thuần túy, đơn lẻ với nhiều loại qui mô khác nhau (từ vài chục, vài trăm đến cả ngàn ha). Cơ cấu dự án KĐTM dường như chưa được xây dựng trên một mô hình có căn cứ khoa học và thực tiễn. Bởi phần lớn các dự án KĐTM đều được phát triển theo dạng dự án nặng về kinh doanh bất động sản hơn là nhằm đến sự phát triển đích thực của đô thị. Dường như nó đang thiếu đi một mô hình chuẩn để đáp ứng những yêu cầu về một đô thị hiện đại, có bản sắc và phát triển bền vững… Thiếu đi một khuôn mẫu lí tưởng của hệ thống dịch vụ hạ tầng xã hội mà trước đây ở Mô hình tiểu khu nhà ở là một thế mạnh. Các dự án KĐTM còn nặng về qui hoạch sử dụng đất (nặng về khai thác quĩ đất), thiếu tính thẩm mĩ trong nghệ thuật tổ chức chất lượng không gian (như các KĐTM Linh Đàm, Định Công, Quốc Tế Thăng Long, Trung Hòa - Nhân Chính…). Với một dạng mô hình sơ cứng với việc bố trí các chung cư cao tầng chạy xung quanh hoặc bám theo dọc các trục đường đô thị của khu đất dự án. Bên trong là các khu nhà ở thấp tầng chia lô liền kề hoặc dạng biệt lập (với một số tỉ lệ nhất định cho từng loại đã được qui định). Nếu đem khớp nối các dự án KĐTM với nhau sẽ dễ nhận thấy sự bất hợp lí, nhàm chán, không đồng bộ, thiếu thẩm mĩ trong tổ chức không gian… Đó là chưa kể đến mật độ xây dựng trong lô đất xây dựng nhà cao tầng còn cao, khoảng cách giữa các nhà cao tầng còn quá dày (như KĐTM Quốc Tế Thăng Long, Trung Hòa - Nhân Chính), mạng giao thông chưa thật hoàn chỉnh (giao thông nội bộ trong KĐTM và giao thông gắn các dự án KĐTM với hệ thống giao thông chính trong toàn đô thị)…

* Về kiến trúc cảnh quan đô thị. Việc các dự án KĐTM do nhiều tổ chức, cá nhân tham gia thiết kế, lập dự án và phần lớn phụ thuộc vào yêu cầu của chủ đầu tư, tùy thuộc vào túi tiền, mục đích kinh doanh của họ… nên sản phẩm kiến trúc cảnh quan đô thị rất đa dạng và phong phú. Nhìn chung thì yếu tố cảnh quan, kiến trúc công trình tại các KĐTM còn đơn điệu, pha tạp do nghèo chất sáng tạo trong thiết kế, do các qui định máy móc về tỉ lệ nhà cao tầng, nhà liền kề, nhà biệt thự có trong một dự án… Điều đặc biệt là cơ hội để tổ chức một không gian đẹp trong các dự án KĐTM đã bị “bỏ quên”. Chẳng hạn như khu vực Bán đảo Linh Đàm, người dân sống ở đây có thể tạm hài lòng về môi trường trong lành (vì có cây xanh, mặt nước), nhưng ít người cảm nhận được giá trị thẩm mĩ trong nghệ thuật tổ chức chất lượng không gian đô thị ở bán đảo này. Bởi không gian đô thị ở đây quá đơn giản, nó nghèo nàn từ chính các chung cư cao tầng có kiến trúc đơn điệu và cách xếp đặt chúng.

Đó là còn chưa kể đến khía cạnh thiết kế đô thị, đảm bảo các tiện ích công cộng tối thiểu cho một khu ở đối với các dự án KĐTM như sân chơi của trẻ em, nơi nghỉ ngơi thư giãn của người già, của người lao động… Tất cả không những đã tạo nên hình ảnh cứng nhắc, đôi khi dập khuôn, hình thức trong nghệ thuật tổ chức không gian mà còn tạo nên một tổng thể đô thị chắp vá, thiếu ý đồ chủ đạo chung… ảnh hưởng không nhỏ đến diện mạo kiến trúc chung của toàn đô thị.

* Về sự “biến tướng” của qui hoạch và sử dụng đất đai. Trong quá trình phát triển các dự án KĐTM, nhiều địa phương coi đó là “chiến lược” trọng tâm phát triển đô thị. (Mặc dù xét về chiến lược tổng thể, chúng chưa hẳn đã phải là các dự án mang tính chiến lược của một đô thị). Nhiều địa phương với cơ chế “xin-cho”, “tư duy nhiệm kì” còn rất hào phóng cứ đâu có đất trống, ít phải giải phóng mặt bằng là ban phát các dự án cho các chủ đầu tư mà không cần đếm xỉa đến dự án có nằm trong qui hoạch chung đã được duyệt, đến lợi ích lâu dài của đô thị, của cộng đồng hay không… Bởi thế, đã hình thành nhiều dự án ảo, dự án treo, “những khu đô thị ma” nhằm chiếm dụng đất để chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản là chính. Còn các dự án được triển khai thật trong thực tế thì dường như luôn thiếu sự kết thúc, hoàn công; thiếu sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng dịch vụ xã hội và hạ tầng kĩ thuật, thiếu sự gắn kết với tổng thể đô thị (thường là đi “trệch” khỏi mục tiêu, nội dung ban đầu của qui hoạch chung, qui hoạch chi tiết đã xác lập hoặc dự án đã được phê duyệt). Đó là còn chưa kể sự biến tướng của các dự án đầu tư phát triển KĐTM như tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình, diện tích sàn xây dựng hoặc chuyển chức năng sử dụng đất từ dịch vụ công cộng sang công trình hỗn hợp có chức năng nhà ở… so với qui hoạch ban đầu cũng đã góp phần không nhỏ làm “trệch hướng” ý tưởng tổ chức không gian kiến trúc trong tổng thể chung đô thị. Vẫn biết rằng, đô thị không phải là một “phép cộng”, cộng gộp các KĐTM nhỏ, lẻ rời rạc với đủ các loại nhãn mác, đa dạng về phong cách, chủng loại và chất lượng của nhiều loại doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng với mục đích kinh doanh bất động sản nhiều hơn là nâng cao chất lượng không gian đô thị… Một “phép cộng” vô hồn để cầu mong tạo nên một đô thị có hồn và diện mạo kiến trúc đô thị đẹp, có chất lượng (!?)…

* Về đa dạng nguồn vốn, đa dạng chủ đầu tư… và đa dạng sản phẩm. Một thực tế cho thấy, để phát triển đô thị cần phải huy động mọi nguồn lực có trong xã hội từ nhân tài, vật lực, vốn đến cơ chế chính sách… Các kết quả đạt được của Việt Nam trong thời gian qua như đẩy mạnh cải tạo, mở rộng các đô thị cũ, phát triển thêm nhiều đô thị mới, với mức tăng tỉ lệ đô thị hóa từ 24% năm 1998 lên 29,6% vào năm 2009 đã khẳng định hiệu quả cao của chính sách đa dạng nguồn vốn và đa dạng chủ đầu tư.

Tuy nhiên, một thực tế khác cũng cho thấy việc đa dạng nguồn vốn, đa dạng chủ đầu tư… tất nhiên cũng sẽ dẫn đến đa dạng các loại sản phẩm. Trong nền kinh tế thị trường các sản phẩm qui hoạch đô thị, kiến trúc công trình được sinh ra từ nhiều nguồn vốn, nhiều chủ đầu tư. Trong đó có sản phẩm tốt, trung bình, nhưng cũng có rất nhiều sản phẩm xấu… Vậy, cách thức, công cụ quản lí nào để các sản phẩm có được chất lượng tốt, tương đối đồng đều góp phần thúc đẩy quá trình phát triển đô thị hiệu quả nhất? Chẳng hạn, các dự án tái định cư thuộc vốn ngân sách, thông thường chất lượng sản phẩm bao giờ cũng đuối hơn so với các sản phẩm dự án kinh doanh; sản phẩm giữa các doanh nghiệp đã có thương hiệu với các doanh nghiệp chập chững vào nghề hoặc trái nghề… Chưa nói đến chất lượng các đồ án qui hoạch chi tiết, các dự án KĐTM do nhiều tổ chức, cá nhân tham gia thiết kế, lập dự án… Đây cũng là bài học lớn, nhưng không mới cho việc đa dạng nguồn vốn, đa dạng chủ đầu tư… Và nhất thiết phải có công cụ (tạo hành lang pháp lí) đủ mạnh để định hướng, quản lí, kiểm soát chất lượng các loại sản phẩm đó, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển đô thị Việt Nam có chất lượng.

* Về chất lượng quản lí. Phần lớn các dự án KĐTM sau khi đưa vào sử dụng đều chưa có sự thống nhất chung. Chất lượng công trình, dịch vụ, chi phí cho công tác quản lí còn nhiều sự khác biệt và nhiều vấn đề phải bàn. Không có bất kì một dự án KĐTM nào không có lễ khởi công, nhưng chẳng có nổi một dự án nào có lễ khai trương, cắt băng khánh thành đưa vào sử dụng, trên cơ sở có đầy đủ các cơ sở pháp lí về sự đảm bảo cho phép đủ điều kiện để khai thác vận hành. (Và ai sẽ cấp chứng chỉ đủ điều kiện cho KĐTM ấy đi vào hoạt động?). Cũng bởi vậy rất nhiều dự án KĐTM còn dang dở, không hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, chất lượng công trình kém, hoặc dự án đã bị biến tướng… tiềm ẩn nhiều hệ lụy xấu cho người sử dụng, cho quá trình phát triển đô thị (mà chưa có cơ chế nào kiển soát). Phương thức quản lí, chi phí dịch vụ tại các KĐTM như Linh Đàm, Định Công, Trung Hòa, Nhân Chính và nhiều KĐTM khác… còn nhiều sự khác biệt. Việc hòa mình vào sự quản lí chung đô thị của các dự án KĐTM còn chậm, thiếu đồng nhất vì có sự khác biệt trong từng dự án…

Cho đến thời điểm hiện nay khi Luật Qui hoạch đô thị đã có hiệu lực, các nghị định, thông tư kèm theo Luật Qui hoạch đô thị đã đi vào cuộc sống, cùng với những vấn đề bất cập như đã trao đổi ở trên, đã đến lúc cần thiết phải điều chỉnh các vấn đề có liên quan đến phát triển các dự án KĐTM cho phù hợp với hệ thống văn bản pháp qui hiện hành và yêu cầu của quá trình đô thị hóa, CNH-HĐH nước nhà. Vậy những vấn đề, những nội dung nào cần quan tâm?

* Về mô hình, tên gọi dự án KĐTM. Thực tế cho thấy tên gọi KĐTM cũng chưa thật chính xác bởi qui mô, tính chất, chức năng của mỗi khu đô thị mà chúng đang đảm nhận hiện nay. Nên chăng cần có sự phân biệt rõ dự án KĐTM và dự án phát triển khu nhà ở đô thị (KNOĐT) bởi sự khác biệt về qui mô, tính chất, cơ cấu và sự kết nối với tổng thể đô thị của hai loại dự án này. Một dự án KĐTM trước hết có thể phải đảm bảo có qui mô tương đương một phường (tiểu khu nhà ở), cơ cấu qui hoạch phải dựa trên modul đơn vị ở (có xem xét thêm yếu tố tác động của kinh tế thị trường) làm nhân tố chính để nghiên cứu. (Đây là mô hình mà trước đây Việt Namđã áp dụng và hiện nay tại một số nước có nền kinh tế phát triển như Singapore , Trung Quốc,.. còn áp dụng bởi tính khoa học, kinh tế và giá trị nhân văn của nó). Có nghĩa một dự án KĐTM phải đảm bảo: (1) Có môi trường sống với những điều kiện tiện nghi tương đối đầy đủ, toàn diện, đáp ứng nhu cầu phục vụ tối thiểu trong một bán kính hợp lí; (2) Cơ cấu qui hoạch có tính hoàn chỉnh, mật độ dân cư phù hợp, giao thông thuận tiện, an toàn, đảm bảo sự kết nối, môi trường đô thị hài hòa, trong lành; (3) Cung cấp dịch vụ xã hội tương đối hoàn chỉnh, tạo nên mặt bằng sinh hoạt ổn định, góp phần điều tiết trật tự an toàn xã hội và phát triển kinh tế; (4) Không gian khu ở hài hòa, phù hợp với điều kiện, lối sống của đại bộ phận người dân, hiện đại có bản sắc…; (5) Là một trong những bộ phận cấu thành nên một khu vực thành phố hay tổng thể một khu vực thành phố hay tổng thể một đô thị… Còn dự án KNOĐT có qui mô nhỏ vừa phải, chủ yếu để xây dựng nhà ở, nằm trong dự án KĐTM, hoặc trong dự án chỉnh trang, tái phát triển đô thị; có cơ sở hạ tầng kĩ thuật đồng bộ, đảm bảo sự kết nối; có hệ thống dịch vụ tối thiểu hàng ngày trong khu ở… Theo đó, hai loại dự án này rất cần có sự khác biệt trong giải pháp đầu tư, qui định quản lí để thúc đẩy cùng phát triển có chất lượng.

* Về kiến trúc cảnh quan trong các dự án KĐTM. Việc lập qui hoạch chi tiết đô thị tỉ lệ 1/500 là dự án KĐTM phải được thực hiện bởi các tổ chức, cá nhân có năng lực theo qui định của pháp luật. Phải đảm bảo tuân thủ các chỉ tiêu KT-KT trong đồ án qui hoạch chung, qui hoạch phân khu đô thị, các qui định quản lí theo các loại đồ án qui hoạch trên đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và các tiêu chuẩn, qui chuẩn theo đồ án qui hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hiện hành; khai thác tốt các yếu tố cảnh quan, tạo dựng được bản sắc riêng cho từng KĐTM. Rất cần thiết phải loại trừ các qui định cứng nhắc về tỉ lệ các loại nhà chung cư, liền kề và biệt thự có trong một dự án KĐTM như hiện nay.

Các dự án KĐTM cần phải đặc biệt quan tâm đến các yếu tố: (1) Bảo vệ, khai thác, phát huy được giá trị của những đặc điểm riêng biệt/mang tính địa phương về vị trí/địa điểm/nơi chốn, về văn hóa, truyền thống của khu vực lập dự án; (2) Kết hợp có hiệu quả giữa qui hoạch đô thị/qui hoạch sử dụng đất, thiết kế công trình và thiết kế đô thị… tạo nên một không gian sống có chất lượng; (3) Có không gian công cộng phù hợp, tiện ích, có chất lượng thẩm mĩ cao và có khả năng tiếp cận đối với mọi đối tượng sử dụng…; (4) Thiết lập được sự kết nối ngoài, thuận lợi; tạo dựng được môi trường bền vững, thân thiện với con người, hướng tới một KĐTM/một khu vực, một thành phố kiểu mẫu về môi trường và phát triển bền vững…

* Về quản lí xây dựng các dự án KĐTM. Để lại trừ khả năng “biến tướng” của qui hoạch và sử dụng đất đai, việc hình thành và phát triển dự án KĐTM ngoài việc phải đảm bảo tuân thủ các qui định trong đồ án qui hoạch chung đô thi, qui hoạch phân khu và các qui định quản lí theo các loại đồ án qui hoạch trên, dự án KĐTM còn cần phải có các qui định quản lí cụ thể, chi tiết về qui mô dân số, đất đai; về qui hoạch, tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, xã hội; về khả năng kết nối hạ tầng… và phải được công bố công khai (kể cả trên sàn giao dịch), coi đó là cơ sở để thực hiện và nghiệm thu, đánh giá dự án trước khi công nhận dự án KĐTM đủ điều kiện đã hoàn thành, đưa vào sử dụng.

Trong quá trình triển khai cần giảm thiểu tình trạng điều chỉnh cục bộ dự án KĐTM. Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ các dự án cấp 2 phải tuân thủ triệt để các qui định thuộc dự án cấp 1. Trong thời hạn qui định nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án, hoặc có dấu hiệu điều chỉnh dự án theo hướng có lợi cho chủ đầu tư về mặt lợi nhuận thì cần thiết phải có chế tài để phạt hoặc thu hồi giấy phép đầu tư…

* Về chủ đầu tư dự án KĐTM. Việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án KĐTM là cần thiết, nhưng nếu chủ đầu tư chỉ là những doanh nghiệp có đăng kí về đầu tư kinh doanh bất động sản; có vốn đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án (chỉ đơn thuần là những chủ thể, cá nhân có tiền, hoặc có chút ít tiền và được quyền vay ngân hàng để đầu tư kinh doanh bất động sản)… mà bỏ qua yếu tố tỉ lệ nguồn nhân lực của doanh nghiệp có chuyên môn trong lĩnh vực kiến trúc, phát triển đô thị… thì sẽ là một điểm yếu, bất lợi cho quá trình quản lí phát triển đô thị của địa phương. Các dự án KĐTM có thể bị chi phối mạnh bởi yếu tố lợi nhuận mà bỏ qua các giá trị xã hội, nhân văn. Bởi vậy, cần có sự bổ sung vào điều kiện, năng lực của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản yếu tố này khi tham gia đấu thầu hoặc được chỉ định thầu.

* Về điều lệ quản lí thực hiện dự án KĐTM. Đây là nội dung rất cần nhưng chưa đủ vì nó mới chỉ quan tâm đến các nội dung cơ bản nhằm đảm bảo thực hiện trình tự đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật trước khi xây dựng các công trình theo từng phân kì đầu tư; phù hợp với dự án được duyệt; đảm bảo chất lượng, tiến độ công trình… mà còn thiếu các nội dung về sự đảm bảo phải tuân thủ các qui định theo đồ án qui hoạch chi tiết và dự án đầu tư KĐTM được cấp có thẩm quyền phê duyệt.