Kinh nghiệm về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hoá của Trung Quốc
Bảo vệ lợi ích của nông dân mất đất. Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, bảo vệ lợi ích của nông dân không chỉ để đảm bảo công bằng xã hội mà còn là xây dựng yêu cầu hài hoà xã hội. Nếu trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lợi ích nông dân không được bảo vệ tất sẽ dẫn đến xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Để giảm bớt mẫu thuẫn và tranh chấp trong thu hồi đất, giải quyết công ăn việc làm lâu dài cho nông dân mất đất, phải tăng cường bảo vệ lợi ích của nông dân mất đất. Trước tiên thiết lập hệ thống bảo hiểm xã hội của nông dân mất đất.Điều này về cơ bản sẽ gạt bỏ được mối lo lắng của người nông dân, giảm bớt lực cản của người nông dân, giảm bớt lực cản của công nghiệp hoá và đô thị hoá. Để đạt được mục đích này, ngành bảo hiểm xã hội Nhà nước phải xây dựng hệ thống bảo hiểm xã hội nhiều loại theo các lứa tuổi khác nhau, thiết lập nhà dưỡng lão, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm y tế, bảo hiểm người nghèo…. Từ kinh nghiệm thực tế của Trung Quốc cho thấy chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng các phương thức như đưa nông dân vào cổ phần, bố trí việc làm, sắp xếp điều chỉnh đất và tự lựa chọn nghề nghiệp… Để bảo vệ lợi ích nông dân và giảm thấp giá thành phát triển kinh tế xã hội, ngăn cấm đầu cơ đất thì bồi thường thu hồi đất phải lấy giá thị trường làm cơ sở.
Bồi thường và giao đất:Áp dụng các mô hình khác nhau cho các loại hình khác nhau.
Giao đất cho công trình công cộng như công trình chứa nước, công trình thuỷ điện, thủy lợi….
Mặc dầu dùng đất cho công trình công cộng không thể mang đến hiệu quả lợi ích kinh tế trực tiếp, nhưng loại công trình này do vốn ngân sách của Nhà nước chi ra, nên giá thành xây dựng công trình phải đưa vào lập dự toán toàn bộ. Tiền bồi thường thu hồi đất phải từ nguồn thu nhập tài chính chủ yếu của chính quyền địa phương.
Trước hết cơ quan thu hồi đất phải căn cứ vào yêu cầu thiết kế công trình, quyết định phạm vi thu hồi đất, đồng thời thông báo cho mọi người biết bằng phương thức thích hợp.
Thứ hai, căn cứ vào quy định của các văn bản pháp luật có liên quan, cơ quan thu hồi đất quyết định phạm vi bồi thường chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời tiến hành bồi thường theo giá thị trường. Vì tiền bồi thường mà gây ra tranh cãi sẽ được toà án xét xử. Toà án giao cho cơ quan đánh giá đất tiến hành đánh giá, trên cơ sở đảm bảo mức sống hiện có của nông dân không giảm xuống mà phán quyết. Không chấp nhận đối với phán quyết của toà án nông dân được chống án. Nhưng phán quyết của Toà án Nhân dân Tối cao là phán quyết cuối cùng, hai bên đều phải chấp nhận vô điều kiện. Môi giới của hệ thống trợ giúp pháp lý không những giúp giải quyết được vấn đề khó nảy sinh trong thu hồi đất mà cũng bảo vệ được lợi ích của nông dân. Thứ ba, hiệp thương phương thức sắp xếp nông dân mất đất. Đối với nông dân mất đất vui lòng chấp nhận phương thức giao đất "đổi đất lấy bảo hiểm", chuyển họ từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, sau đó lấy một phần tiền bồi thường đất chuyển vào tài khoản bảo hiểm xã hội cá nhân. Tham khảo tuổi về hưu của pháp luật Nhà nước quy định, phát tiền bảo hiểm dưỡng lão cho nông dân mất đất đạt được tiêu chuẩn về hưu. Với nông dân mất đất còn trong độ tuổi lao động, Nhà nước sẽ đào tạo việc làm, trong thời gian chưa có việc làm đưa họ vào bảo hiểm mức thấp của dân đô thị. Đối với những hộ nông dân không chấp nhận phương thức "đổi đất lấy bảo hiểm" mà có nguyện vọng tiếp tục làm nghề nông, nếu hộ nông dân mua được đất trong thời gian quy định thì thông qua ngân hàng sẽ lấy tiền bồi thường đất chi trả cho người chuyển nhượng. Nếu không thể mua được đất thì buộc phải theo phương thức "đổi đất lấy bảo hiểm". Phải sắp xếp họ lập nghiệp ở ngoại thành hay vùng lân cận đô thị lớn hoặc vừa, làm cho họ triệt để chuyển đổi nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Một phần trong tiền bồi thường làm quỹ bảo hiểm xã hội, do cơ quan bảo hiểm xã hội từ thành phố trở lên phụ trách bảo hiểm dưỡng lão, thất nghiệp, y tế và người nghèo…
Thứ tư, tăng cường quản lý giám sát cho chính quyền. Trong điều kiện kinh tế thị trường, xây dựng sửa chữa công trình chứa nước hay nhà máy thuỷ điện có một số đã được thị trường hoá, chính quyền từ chủ thể đầu tư đổi sang chủ thể giám sát, chính quyền phải tăng cường quản lý giám sát phương thức sắp xếp bố trí nông dân mất đất trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đối với loại này, đề phòng vì mất đất mà nông dân nghèo trở lại.
Giao đất xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao:Xây dựng khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu chế xuất và khu công nghiệp với mục đích là cải thiện môi trường đầu tư để mời các doanh nghiệp vào đầu tư. Khi thu hồi đất phải bồi thường cho họ theo giá thị trường chuyển quyền sử dụng đất. Sau đó căn cứ vào nguyên tắc "ưu tiên bảo hiểm", sau khi lấy tiền bảo hiểm xã hội khấu trừ chi trả cho nông dân. Nông dân mất đất sẽ hưởng mức bảo hiểm xã hội cùng loại tiêu chuẩn với dân đô thị. Cách làm cụ thể được áp dụng do ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp hay chính quyền đô thị bỏ vốn ra thành lập công ty phát triển đất khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghiệp phụ trách giao bảo hiểm tiền dưỡng lão một lần cho những nông dân mất đất đã đủ tuổi về hưu. Tiền bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế do công ty đó giao hàng năm. Bồi thường đất của nông dân và chịu tiền bảo hiểm xã hội do công ty phát triển đất phụ trách vừa đảm bảo được hợp lý bồi thường đất và tiêu chuẩn bảo hiểm xã hội, đề phòng chính quyền lạm dụng công quyền, cũng thông qua ngân hàng giải quyết được vấn đề mức vốn lớn mà chính quyền một lúc khó mà có được. Phương thức này vừa đảm bảo được lợi ích nông dân, cũng phù hợp với tình hình thực tế của các địa phương, đồng thời có thể đáp ứng thoả mãn các điều kiện cơ bản chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Giao đất để xây dựng khu chung cư, làm mặt bằng xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh…
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đối với loại này vừa phải đảm bảo lợi ích của người nông dân mất đất lại phải vừa phải quán triệt nguyên tắc "tăng giá thuộc về công cộng". Nhà nước phải thu hồi lợi ích thu được do mua bán đất và sử dụng đất. Vì tăng giá quyền sử dụng đất không phải do bản thân đất mang lại mà là do chính quyền xây dựng công trình cơ sở và phát triển đô thị mang đến. Để mời nông dân mất đất hưởng một phần thành quả và thu lợi của công nghiệp hóa và đô thị hoá bằng cách thu hút nông dân mất đất tham gia cổ phần. Trừ lại một phần dùng cho chi trả đời sống và giao nộp tiền bảo hiểm xã hội, lấy phần lớn tiền của bồi thường đất dùng cho tham gia cổ phần.
Các thành phố lớn phải thành lập công ty kinh doanh phát triển đất. Một mặt căn cứ vào quy hoạch thành phố tiến hành xây dựng công trình cơ sở, mặc khác tập trung thu hồi đất của nông dân ngoại thành. Sau khi hoàn thành công trình cơ sở thông qua mời thầu, đấu giá, treo biển niêm yết bán quyền sử dụng đất, lợi thu được trong quá trình này Nhà nước, công ty kinh doanh và nông dân mất đất cùng chia nhau hưởng.
Giao đất để xây dựng ở xa thành phố. Đối với chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp loại này, căn cứ theo nguyên tắc giao dịch tự do, do hai bên hiệp thương giải quyết các vấn đề có liên quan. Nhưng giao dịch tự do cũng phải phù hợp với các yêu cầu tương quan, chỉ có sau khi đã được phép quy hoạch đất nông nghiệp loại này được áp dụng phương thức giao dịch "một đối một". Trình tự của phương thức đó như sau: trước tiên, đất thu hồi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng và phù hợp với quy hoạch của địa phương. Thứ hai, đơn vị có ý mua quyền sử dụng đất thoả thuận với hộ nông dân hoặc người có quyền tài sản đất, tiến hành hiệp thương giá giao dịch đất, phương thức trả tiền và thời gian trả tiền… sau khi đạt được ý kiến thống nhất, hai bên ký hợp đồng. Thứ ba, hai bên cùng làm thủ tục chuyển nhượng đất và sang tên. Phải chú ý là ngành quản lý đất của chính quyền không chỉ cần thẩm tra chủ thể giao dịch và khách giao dịch có phù hợp với yêu cầu quy định pháp luật và quy hoạch không, mà còn phải thẩm tra phương thức sắp xếp bố trí nông dân mất đất có thể duy trì được cách làm ăn lâu dài của họ không. Nếu các bên đều đáp ứng thoả mãn những quy định thì chính quyền chấp nhận đơn của hai bên. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp loại này cho phép đất nông nghiệp trực tiếp đi vào thị trường đã trao cho nông dân quyền lợi trực tiếp đàm phán với người sử dụng đất, giảm bớt được cấp phân phối lợi ích, không chỉ có lợi cho lợi ích của nông dân mà còn có lợi giảm được giá thành đất thu hồi được, ngăn chặn hoạt động đầu tư trong giao dịch đất.
