Chương trình nhà ở xã hội tạo hành lang pháp lý, đưa chương trình vào thực tiễn

Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, ngoài một dự án NOXH thí điểm tại đô thị Việt Hưng được khởi động từ năm 2007 và một vài dự án NOXH do Công ty Cổ phần Bê tông Xuân Mai xây dựng, hiện trên địa bàn Hà Nội cũng có thêm nhiều dự án đang trình TP chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, theo đại diện một công ty xây dựng, để được chính quyền chấp nhận chủ chương đầu tư một dự án bất động sản nói chung, không những khó khăn về thủ tục, dài về thời gian mà doanh nghiệp còn phải chi phí rất tốn kém. Những chi phí này doanh nghiệp không thể hạch toán vào công trình khi kết thúc. Nhưng quan trọng hơn, nếu xin được đất, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở thương mãi sẽ có lãi gấp hàng chục lần so với làm NOXH. Do vậy, doanh nghiệp đương nhiên phải chọn làm dự án nào lãi hơn.

Tại những cuộc hội thảo gần đây, các doanh nghiệp xây dựng cho rằng, để chương trình phát triển NOXH thành công cần phải có giải pháp đồng bộ và quyết tâm từ chính quyền đến doanh nghiệp. Chẳng hạn như, Nhà nước tạo ra những khu vực mặt bằng sạch cụ thể (không phải quỹ đất 20% trong khu đô thị vì quỹ đất này thường sử dụng làm nhà tái định cư), có hạ tầng hoàn chỉnh để doanh nghiệp vào xây NOXH và hưởng lãi 10% công xây lắp. Ngoài ra Nhà nước tạo ra các quỹ đất sạch, rộng hàng chục ha chỉ để xây NOXH. Khi đó sẽ tập trung toàn bộ dây chuyền sản xuất nhà ở theo quy trình công nghiệp hoặc tập trung nguyên vật liệu với khối lượng lớn, thu hút những doanh nghiệp chưa có dự án tham gia xây dựng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiện đang thiếu những định chế tài chính để huy động nguồn vốn làm nhà; ngoài ngân hàng và khách hàng thì không còn nguồn nào khác, trong khi đó nguồn vay từ ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Mặc dù thế, nguồn vốn ngắn hạn lãi suất cao cũng không dễ vay vì tỷ trọng cho vay cho bất động sản bị hạn chế để đảm bảo an toàn tín dụng. Thực tế, đang thiếu định chế ngoài ngân hàng để huy động nguồn vốn, ví dụ như quỹ đầu tư ngắn hạn, quỹ tái thế chấp. Cũng theo ông Nam , quỹ tiết kiệm nhà ở theo phương thức nhiều người giúp ít người là mô hình tốt và nhiều quốc gia đã thực hiện, tuy nhiên nó chưa được sự thống nhất cao từ phía các bộ ngành. Hầu hết các ý kiến đều ủng hộ nhưng lại có quan điểm khác nhau trong vấn đề này, đó là vấn đề bắt buộc hay tự nguyện. Tức là một số ý kiến cho rằng những ai chưa có nhà thì mới phải gửi còn những người có nhà rồi thì thôi. Việc gửi quỹ tiết kiệm đó vẫn là tiền của người gửi, lãi suất hàng tháng vẫn có đủ để bù đắp trượt giá để bảo tồn. Đến khi nghỉ việc, những người đóng góp số tiền đó trong suốt một thời gian thì sẽ được rút số tiền cả gốc lẫn lãi.

Mở hành lang pháp lý để tăng tốc

Đầu năm 2011, khi những người thu nhập thấp (NTNT) đầu tiên được nhận những căn hộ NOXH và cạnh đó còn hàng chục dự án khác đã khởi công thì hàng triệu NTNT trên cả nước mới tin chắc ước mơ được sở hữu một căn hộ vừa với túi tiền của mình có thể trở thành hiện thực. Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tháng 11/2005 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2006, tiếp đó Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó đã chỉ rõ, để phát triển NOXH, chính quyền các địa phương có trách nhiệm ban hành các cơ chế, chính sách phát triển nhà ở. Phê duyệt và công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển NOXH, bảo đảm sự gắn kết với các dự án đô thị mới, dự án nhà ở thương mại (NOTM) hoặc các khu kinh tế, KCN, chế xuất… kể cả hướng dẫn nguồn của Quỹ Phát triển nhà ở được trích từ 30 – 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển NOTM, khu đô thị mới trên địa bàn. Tuy nhiên, từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực tính đến khi Bộ Xây dựng (BXD) trình Chính phủ Chương trình phát triển NOXH vào cuối năm 2008, vẫn chưa một địa phương nào có một dự án xây NOXH cho NTNT. Do đó, một trong những việc làm đáng kể nhất của BXD trong 2 năm qua (2009 – 2010) là đã đưa chương trình phát triển NOXH từ lý thuyết trở thành thực tiễn. Đó là việc tham mưu để Chính phủ ban hành Nghị quyết số 18 và các Quyết định số 65, 66, 67 về các cơ chế, chính sách cụ thể khuyến khích phát triển nhà ở cho sinh viên (NOSV), công nhân KCN và nhà ở cho NTNT ở đô thị.

Việc BXD tham mưu để Chính phủ ban hành cụ thể các cơ chế, chính sách và chỉ rõ các đối tượng phải thực hiện đã giải quyết được vấn đề cơ bản nhất, đó là quỹ đất. Cụ thể là quy định các khu đô thị mới, dự án NOTM phải dành tối thiểu 20% quỹ đất trong dự án dành để xây dựng NOXH. Tiếp đó là những cơ chế như chủ đầu tư xây nhà ở cho NTNT được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong dự án, miễn thuế thu nhập trong 4 năm (kể từ khi có thu nhập chịu thuế); giảm 50% trong 5 năm tiếp theo và áp dụng mức thuế suất 10% trong suốt đời dự án. Bên cạnh cơ chế của Chính phủ, để tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa, BXD còn cam kết cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu NOXH, công nghệ xây lắp, đơn giản hóa các quy trình cấp phép…

Theo BXD, tính đến cuối năm 2010, do có nguồn vốn sẵn sàng (vốn trái phiếu của Chính phủ) nên các dự án NOSV đạt tiến độ nhanh nhất. Trong 194 dự án khởi công, chỉ với 18 tháng xây dựng, đã có 50% dự án hoàn thành, đáp ứng về chỗ ở cho hơn 100.000 sinh viên. Vào năm 2011, toàn bộ 94 dự án còn lại sẽ tiếp tục hoàn thành đáp ứng về chỗ ở cho hàng trăm nghìn sinh viên nữa. Theo chỉ đạo của Chính phủ, BXD đã trình kế hoạch xây dựng ký túc xá sinh viên giai đoạn 2011 – 2015 với nguồn vốn lên tới 30.000 tỉ đồng. Riêng đối với các dự án nhà ở xây dựng chậm hơn do dùng nguồn vốn xã hội và vốn doanh nghiệp theo phương thức xã hội hóa. Đặc biệt là năm 2010 phát sinh khó khăn từ việc ngân hàng siết chặt tiền tệ, lãi suất tăng cao cũng làm chậm lại tiến độ các dự án nhà cho công nhân và NTNT. Cũng theo BXD, trong năm 2011 các dự án nhà ở cho hai đối tượng này sẽ được tăng tốc do Ngân hàng phát triển Việt Nam (VDB) đã bắt đầu giải ngân mạnh. Và chỉ trong một thời gian rất ngắn, sau khi Chính phủ ban hành các Quyết định 65, 66, 67 tạo hành lang pháp lý thì các dự án đều được triển khai tốt. Kết quả ban đầu này rất đáng khích lệ, tạo tiền đề thuận lợi để chương trình phát triển NOXH triển khai mạnh hơn trong giai đoạn tới.